建物の修繕やリフォーム及び広告についての戦略はもはや当たり前です。今注目している分野は、保証です。
保証には大きく2つあります。1つ目は、家賃保証になります。2つ目は少額短期保険の補償になります。
家賃保証はただ単に入居者の家賃を保証してくれるだけではありません。更新料保証や退去後のリフォーム代2ヶ月分の保証です。前までは、更新料の保証がなかったり、リフォーム費用が1ヶ月しか保証されなかったりしましたが最近は、違ってきています。
少額短期火災保険について、火災保険は借家人賠責に使われるものですか、補償額に問題がありました。1000万円しかないことです。実はこれでは賄えないケースがあり最低ども2000万円あると便利です。この水準の保険会社は数社しかありません。また、家財保険の充実です。これは引っ越し時の建物への損傷にも適用できる保険です。しかし、大抵の保証は免責金額3万円とか5万円になるため損傷しても申請しないケースがありました。しかし、免責額0円の商品があるんです。もしもの時に使える保証ですので、あると無いとでは大きな違いがあります。
お陰様で賃貸管理の依頼が3月に入り増えてきましたね。まだ、賃貸市況においては繁忙期後半ではありますがまだまだ市場は動いています。その最中ではありますが新規の賃貸管理および管理替えの依頼が去年よりも増えてきました。その要因としてはコロナの終息期待と緊急事態宣言の解除による経済活性化の一環と思われます。ただ残念なことは既存のオーナー様にお会いできないことです。やはり完全にコロナの終息が見込めない以上積極的には、オーナ様との接触を控えていますので、お間しばらくお待ちください。感染対策としても万全を期するよう健康管理と感染防止の為のディスタンスを保っております。
賃貸管理の管理替えにおいて、大手管賃貸管理会社から地元管理会社まで様々な管理替えしている要因の一例
1、空室が目立ち、なかなか部屋が埋まらない。
2、入居者からの対応を速やかに行ってもらえない。※対応が遅い。
3、担当者の対応がお粗末で我慢できない。
4、管理費や修繕費が高く入居者の負担分が少ない。
色々ありますが、1、3、4に関しては、管理会社とよく話し合えれば意外と解決する事が大いいと思います。管理会社の説明が足りなかったりするのでしっかり話し合うことをお勧めします。2に関しては、担当者のスキルや会社の規模により左右されますので、改善が見込めないかもしれません。担当者にクレームや工事のフローを聞いてみてくださいすぐに答えられない場合には要注意ですね。例えば:入居者のクレームがあった場合、社内で受付担当がいるのか?対応する人は社員なのか?外注なのか?を聞いてみてください。いずれもすぐに答えらてていれば問題ありません。外注だからいけないとか、社員だからいいとかはありません。組織として機能しているかによります。
結論から言うと管理会社でも賃貸営業をしながら賃貸管理をしている会社『やめた方がいいでしょうね』お分かりになると思いますが、仕事の優先順位によるからです。管理を重視している会社なのか併用なのかで違います。ここでもう一つよく管理料が高いとか安いとかで管理会社を決めていませんか?決して金額で決めないでください。確かに家賃収入から借入資金を返済しますので重要な部分ですし安いからといって過剰の期待をして依頼してもダメですよ。※そうでない場合もありますか・・・・・。
管理会社の管理料の算定(見極め方法)
管理会社がどのように収入を得ているかをしっかり聞きましょう。❶家賃管理業務なのか?❷リフォーム工事?❸賃貸募集業務?❹賃貸更新業務?・・・・どの業務が収入源になっておるか聞いてみてください。※はっきり答えてくれる会社は、正直会社。※弊社は❸賃貸募集業務❹更新業務になります(正直会社)。リフォーム工事と思われがちですが一番賃貸オーナーの負担が最も多いい分野ですのでほぼ原価に近い工事にしているのであまり儲けにはなりません。

『カンニング竹山のイチバン研究所』TOKYO MXテレビにてアルプス建設 番組に紹介されます。ホームページにも紹介されました!!


アルプス建設 出演しています。


本店営業部に新しい仲間が増えました。

今後の営業スタッフの募集内容について
不動産業自体のイメージが男性のイメージが強いですね。強面の柄の悪いイメージです😎。コロナにより市場が一変しまいた。今後の営業スタイルは対面式よりWEBによる施客が増えてきそうです。また、男性よりも女性の方がウイルスの感染に敏感で対面し得ても安心感がるようなイメージがあるようです。
今後の営業スタイル
WEBによる非対面式のご案内を準備中です。ZoomやFaceTime、LINE等のご案内を準備中です。お部屋の検討しているお客様にこれからも色々なサービスを提供できるよう頑張ります。😷
今回も今年購入したレジ物件のメンテナンスの一環んで看板を設置しました。
この物件はオセアン浅間町の旧管理会社の管理状況を確認した結果、アルプス建設にて管理を継承した方がいいと判断したため今月いっぱいで管理会社の変更を行うことになりました。
アルプス建設の看板を設置して急激に空室が増えたためアルプスエージェントにて募集を開始することになりました。



引き渡しのため自社施工




コロナウイルスによる緊急事態宣言から活動自粛中にできることは再開してからの運用です。今のうちに外壁塗装・外構工事を済まして行く事。工事自体自粛していませんが最低限の経済活動はしておかないと本当の意味で自粛解除後が不安になります。三密にならない外部での作業をを進めています。


これありですか?

橋本:社長が写真撮るの待っていました。
ホームページの写真撮影




橋本:変なの映っていませんか? 高塚主任:高塚だよ・・・!!
毎週水曜定休日に物件の修繕や巡回をしています。
5月の作業は、新横浜支店の撤去作業と室内の残置物処理作業です。
新横浜支店を引っ越しするのは悲しいですが本店との併合ですので仕方ありませんね。たまたまコロナの時期に当たりましたのである意味ちょうど良かったかもしれませんね。





『アルプスの賃貸』の看板が近日 吉野町駅前に掲載します。
新着ニュース
- 管理物件にテナントが決まりました!!
- 長くお世話になっているオーナー様の物件の巡回
- 水漏れは、自分で治せます。
- 2023年の巡回(除草作業)
- 2022年最後の投資物件の紹介
- 駐輪場の整備しました。
- 不動坂交差点 広告看板を変更しました。
- 12月 満室御礼!!
- 防犯カメラ設置第二弾 アルプス妙蓮寺
- 防犯カメラを自作で設置してみました。自社物件 アルプス山下町
- アルプス建設の新築物件完成!!
- アルプス建設による新築アパート建設 出来上がります。
- 賃貸管理の管理変更をお悩みの貸主様へ
- 宜保愛子さんとの意外な関係
- 投資物件の資料もらって2日目に契約しました!
- 今年第4弾 購入検討物件!
- 妙蓮寺の新築アパートのポイント5
- ベンツ買った! 3ヶ月間だけ現行GLEクーペ63Sから現行G63に乗り換えました。
- 今週は、高塚課長と盛岡の物件調査に行きました。
- 梅雨前に伐採しておきます。
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