今回は自社物件ビルの定期巡回の状況をレポートします。

このビルは、土地の購入から建物の建築まで行いました。パチンコ屋さんに一括貸ししています。１８年以上も借りて頂いております。

また、この物件は先代の社長が社運をかけてた事業計画で一時は倒産しかけた時期もありました。その煽りで当時（３０代前半）の私の給与は２０万円しか頂けませんでした。３年以上このような状況が続き４年目から徐々にUPできるまで様々な投資物件を購入し続けました。

今では投資物件の利回りは３％から５％台が通常ですが、産友ビル長者町は利回り〇〇％以上でした。購入時の借入も全額返済し超優良物件。

２０１８年前までに購入した物件の平均利回りは１２％以上を保っています。（１８棟）下記写真は一部

最初から高利回りではありません。購入当初は２％であった物件や入居率半数以下のテナントビルを購入し比較的安価仕入れて自社リーシングにて入居率を９５％以上かつ１５％〜２０％にまで向上することに成功しました。

新築物件を建設した際には１０％を切らないようにしています。

最近の購入した物件は、６％から７％台の物件しか購入できません。

部分的なクラックの補修になります。

プライマー処理後

クラックのパテ処理

上塗り2回塗りしました。

しばらく保つでしょうね。

意外と壁の色と塗料が合いました。意外と壁の色と塗料が合いました。

今年5月に購入した分譲マンション　東京都世田谷区奥沢７丁目５−12 ブランズ自由が丘201号室

当　初　　販売価格　３１，５００万円　（2024年11月2日）

最新価格　２９，８００万円に値下げしました。（２０２４年１２月５日）

販売苦戦しています。たくさんの反響はいただいていましたが、まだ成約には至っていません。購入申込もいただいておりましたが不調に終わっています。

最近10月末に3階の部屋が契約しましたので、2階部分のお申し込み待っていますが、この部屋の問題点がいくつかあります。

まずは、リビングからの眺望がない事と隣の部屋と近いことで全開で開けられない。近隣の趣味の悪い置物が不気味です。

主寝室の窓が曇りガラスになっていて開放感がない。

メインエントランスからエレベータまで鍵を持っていないと出入りできない。

2階の室内廊下ですので、料理の匂いが充満することがあります。仕方のないことですが、少し気になります。音に関してはそれほど気になりません。

廊下にいると話し声や子供の声が聞こえることがあります。部屋に入ってからはほとんど聞こえません。しかし上層階の足音は多少聞こえます。構造上の問題ではありませんが1階のお部屋で検証しましたが入居者次第で足音が聞こえることがあります。

良いところは、玄関からのアプローチは他の部屋違い独立性があります。