やっちゃいましたね。また、物件資料を取り寄せたのは6月28日の19時30分でした。自宅に帰ってグーグルって現地見たのは、6月29日に夕方16時に現地到着して10分くらいみました。契約日は翌日の深夜22時に契約終了。

正直築浅の物件で東京都大田区の物件でしたが6％ぐらいの物件でしたので買ってしましました。なぜ買ったかよくわかりませんが、木藤ルール角地である事はクリアしましたが駅からが遠いい１５分です。決め手はサブリースですね。30年の契約です。実際20年以上契約が残っていますので、そのまま進めていってほしいですが、逆に家賃を上げていこうと思います。できれば神業ですよ。

比較的状態がいいですね。管理が行き届いています。残念なことは、階段部分のステップの一部が剥離していました。直していただけるといいですね。

物件の評価計算：土地55坪　建物3階建　鉄骨造　延床74.5坪

土地：55坪×150万円＝8,250万円

建物：74.5坪×70万＝5,215万円

土地建物合計　134,650,000円ー減価償却分15,500,000円

119,150,000円を想定金額

利回り計算ですと最近の傾向だと6％前後と相場。

契約決済していないため、実際の売買金額は秘密！

今年の投資物件の購入は、西区アパート1棟9室（鉄骨造）、神奈川区のアパート11室（鉄筋コンクリート）、新築篠原東アパート（木造12室）そして・・・東京都大田区の物件（鉄骨造）の検討しています。本日6月30日に契約検討日数なんと本日中！！物件を2日前深夜に紹介され昨日の午後に物件調査してきました。当日の午後買付したのですがあまりにもタイトなスケジュールでした。銀行さんの了承はされておりませんが今日は真剣に口説いてきます。・・口説けなかったらどうするか。→ 正直考えていません！？

今の時期の物件は正直2割から3割高いです。

例）1億円の物件コロナ前6.5％乗り回りの場合、年間の家賃収入額650万円（表面利回り）を想定します。

利回りが6.5％から5.4％（マイナス1から1.1％）下がるたけで売り出し価格が1億円から1億2千万円に引き上げられます。

正直数字のマジックで投資物件は形成されている市場はおかしいです。私は土地の値段と建物の値段（現存価値）の合計評価しています。

（いつからというとコロナ前）　正直買わない選択を選ぶか買い進める選択しかありません。買わない選択とすれば安い時に買い叩き仕入れるタイミングを図ることになりますが、ボトムで物件を購入する事は中々難しいですね。長期ホールドする考えの方の場合、非常に簡単です。欲しい時に買うだけです。不動産の収益は利鞘が乗ることを考えて売買されますが、下落基調の場合どうするのか？株のように売りから入ることはできません。つまり上昇局面が売買の時期でそうでない場合は、儲かりません。長期ホールドする人にはさほど関係ありません。