私の購入する物件は、次のルールに合う物件のみ購入しています。
1、土地付き物件、築年数が古い事※30年以上ですが最善物件は40年以上
2、メジャー駅から徒歩8分以内
3、土地の地形は角地物件・3方角地・4方角地
4、リーシングできる立地・建物※賃貸需要が見込める
5、物件情報を取得してから3日以内に買付を出す。※最短当日もあります。
6、自社でリフォームできる物件
好立地の物件→資産ある物件ではありません。
高価な物件→資産ある物件ではありません。
資産の定義はいろいろありますが私の定義は、お金に換金できる物件を資産ある物件と位置付けています。
地方の高利回り20%の物件と都心の低利回り4%の物件を比較してみるとどちらがいいでしょうか?断然20%の物件でしょうね。そこには条件があります。5年以上稼稼働できる条件を満たせば地方物件です。間違えても4%の物件ではありませんよ。25年以上稼働することが条件になるからです。時間軸で言うなら5年(正確ではありません)の方が出資金を回収できるので私は確実に5年稼働するのであれば、地方を選択します。ただし、長期的な目線で検討した場合、低利回りの4%を選択します。なぜなら、低利回りは物件の価値が下がりにくいからです。長期化した時に購入した初期投資での売却が見込めるからです。地方物件は長期での保有した場合、売却できない不良物件になってしまった時、経費だけが出ていてしまう不良債権になります。
資産ある物件とは、何年経っても価値の下がらない物件で換金できる。
今年になり金利上昇の背景が出てきて変動金利の高くなってきましたね。(2025年1月27日現在)しかし、本当に金利が高くなっているのでしょうか?高いとはいくらのこ水準を意味しているのでしょうか。日米の金利差(5%弱)で考えてもかなり日本(1%未満)の金利は安いです。アメリカでは金利が高いだけでなく物件の価格が高い為、非常に物件を探すのに苦戦しそうですが、日本はそこまで物件が高いの言えるのでしょうか?一部の都心部での価格が高いかもしれませんがそれを外せばそれほど高くなっていません。それどころか金利が高いと言っても1%も増えていません。
実は富裕層で金利が上昇してきていることで本当の意味で現実の金利水準がそれほど高いくないことに気づき始めています。その反動で駆け込み需要が今後数ヶ月起こると想定しています。特に相続対策及び金余り現状の方々の購入は増えるでしょうね。
本当に必要な物件は、今買うべき時期かもしれません。
2024年12月30日を持ちまして閉場いたしました。長きにわたりご利用していただき有難うございました。閉鎖後のゴルフ場跡地の利用について未定です。
6年前まで直営店でしたが業務委託運営したことにより経営状態が悪化し継続運営できる状況でなくなりました。
しかし、コロナ禍後、ゴルフ需要が回復しましたが2025年のゴルフ世代が後期高齢者75歳以上となりゴルフを引退する方が増えると予想されます。今後ゴルフ人口は減って行くと想定されます。特に寒暖差が大きい長野県での練習場運営は難しいでしょうね。インドアでの練習であれば、真冬でも練習できますが長野県の冬場では日中でも0度近くの環境で練習はできません。30分しているだけで手が悴んで練習できません。
世界的に日本のゴルフ人口は多いいですが国土の割にはゴルフ場の数がアメリカに次いで2位です。利便性のいいゴルフ場は高額ですが地方になると安くプレーできるゴルフ場が存在しますがそんな金額で運営できるのと心配押してしまうほどの価格です。やみくもに山林を開拓し作り上げたゴルフ場は元々利用価値のない場所をゴルフ場にしているケースが多く再利用できない状況です。地域社会に沿ったゴルフ場開発がされておらず継続的な事業スタイルが確立していません。1980年から1990年台のゴルフ場ブームで作り上げた場所ばかりです。
練習場の数も以前よりも減ってきており、生き残っているゴルフ練習場は、需要の先細りを競合相手のゴルフ練習場が減ってきていることでバランスをとっている状態です。
使い道のないゴルフ場の末路として、太陽光パネル設置する場所になっています。
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