不動産会社に就職してみたい人材を4月末日までの期間、募集しています。緊急事態宣言も終わり落ち着いてきたと思ったら感染者数も増えてきました。求人の募集をしていますが中々集まりません。特に賃貸営業の部門は経験者及び未経験者も募集していますので、お問い合わせください。面接は私が行いますので、これからの夢やなりたい自分を教えてください。目標を持たないで過ごしている若くて才能は触れる人材がたくさんいます。コロナ禍ではありますがしっかりとこれからの自分を発揮できるよう色々なことに調整してみる人材を募集しています。

将来自分のお店を持ちたい人や賃貸大家になりたい人は、弊社で経験を積み仲間を作ってください。

採用の連絡先　045−312−0045 採用担当まで

投資物件には、建物、土地、太陽光、風力などいろいろありますが、ここでは建物に関してお伝えします。

建物の中にも新築・築浅・築古があります。私は圧倒的に築古物件を購入しています。その理由は３つあります。

３つの理由の見て頂く前に頭の中に次の事を考えながお読みください。『いつまで保有しますか』

１つ目：安い！！築古は、当たり前ですが築年数の新しい物件よりも安いです。デメリットとして設備も古いし建物の修繕が必要です。その分安いので、OK。

２つ目：立地！！意外と知られていませんが立地がいい物件が多いいです。当然、古いだけです。郊外に無理やり建てた建物よりもいいとは思いませんか？

3つ目：再生可能物件！！南海トラフ地震はこの20年から30年以内に起こると言われています。多分起こるでしょうね。保険にかけているから大丈夫！？と言っても軽微であればいいですが、本格的な地震はやばいです！不謹慎な言い方になるかもしれませんが新築・築浅物件が傾き修繕することよりも築古物件であれば修繕でなく立て直しした方が容易だからです。

ここで重要なことは、築古物件とは何年からを想定しているかです。通常取り壊してもいいような物件を私は築古物件と考えています。木造は別として30年の鉄筋コンクリートを考えてみます。古いですか？・・・まだまだ使えますリニューアルしているのでそれほど古さを感じません。新宿の高層ビル40年以上経っています。一般的に鉄筋コンクリートの対応年数47年と言われています。この耐用年数付近の物件を築古物件としています。壊れても仕方のない年数だからです。

この先何があるかわかりません。地震も起きないかもしれません。私は地震は必ず起きるものと考えリスクを負えないので、築古物件ばかり買っています。

先月末に購入した物件の紹介します。※物件紹介から2日で契約しました。超最速です。

築年数47年の鉄筋コンクリート物件です。はっきり言って見た目も汚いし古いです。インフラ関係もしっかり整備しないと数年しか保たれません。

はっきり言って40年以上も経っている物件ばかり購入しているので、リノベーションは問題ありません。10年は保たせます。

投資物件を購入するには、必ず投資条件を設定します。リスクを加味した出口戦略が必要！！

私のリスクは『地震』です。

私が今まで不動産投資をするにあたって大事なのは、リスクです。リスクに直面した時の対応が出来なければ、投資できません。ただ物件を購入し家賃を回収し建物の修繕を行うことは当然考えていますよね。

ここまでは当たり前の話ですね。収入に対するリスクつまり、入居率が下がり収益が上げられない事、ある程度予想できる範囲です。築年数が経てば家賃相場が下がり高い家賃では入居者が定着しません。定期的に修繕を行い入居者の満足度を上げる必要があります。→管理会社が考えますので、あまりオーナーは心配しなくていいと思います。

入居率アップするための対策、リーシングよるリスアップ、定期的な修繕及び清掃などがありますがこのようなことは計画を立てることが出来る内容です。

最大のリスクは、自然災害や人災です。

予想されていても保険に入っていたとしても建物を修繕し現場を復旧するのみです。家賃収入を補填するものではありません。仮に地震が起き中途半端に傾き半壊だと建物を完全に直せません。つまりアウトです。完全に倒壊してしまえば保険も降りやすくなりますが、そうでないと再起不能です。副作用として倒壊した建物に被災者がいるかもしれません。いずれにしても災害は、私にとっては最大のリスクです。

本当に今の管理会社でいいのかを検証します。賃貸オーナー様より管理会社に対して『依頼した仕事をしてくれない』『期待して管理を任せたのに対応してくれない』などいろいろな要件を聞いていると共通してくる事がありました。それば管理外の依頼をして不満がある事です。つまり『家賃を回収して欲しいのに回収してくれない』回収業務は含まれていますが管理会社が督促や連絡をしても対応してくれない場合は如何でしょうか。回収できない事は管理会社の要因でしょうか？・・・これ以上はできないと考えています。弁護士に依頼して訴訟の準備をすることになります。弁護士費用は管理会社の費用になり含まれていませんので、貸主負担になります。この様に依頼していると思っても業務のガイドラインを超えていることを気づいていないケースで信頼関係を崩し管理替えを考えていることもあります。

また、節税目的の経理相談等は税理士業務など専門分野に特化している部分にまで管理会社が行わないといけないとして不満を持っている貸主様がいます。『空室で困っているので早く募集してほしい』などは適正家賃になっているかをお確かめください。希望価格では市場の適正価格ならないことで入居申込が少ないケースや競合他社が多いいエリアにおいては広告費を割増しないと競合に勝てない場合などで管理会社のアドバイスを無視して管理させているケースなどは一方的な依頼に対して管理会社に不満の要因となり管理替えになるケースは少なくはありません。確かに管理業務においてわからない事が多い意図おみます。しかし、わからないから管理会社に丸投げではまずいと思いますね。賃貸運営は、ビジネスです。物件を所有し運営しているのであれば、賃貸運営を理解する様にして欲しいですね。仮に物件を所有しているだけで管理してもらいたいのであれば管理会社の運営に文句を言わないただし、しっかり管理してもらい事だと思います。どちらがいいですか？賃貸オーナー様自身が自分の特性を理解して依頼される事が一番と思います。

弊社は、管理替えを検討している賃貸オーナー様に対して、今一度今の管理会社と話をして解決できる様であれば変える必要がない事も話します。弊社が適正であるとは限りません。他社をお勧めすることも多々あります。

賃貸オーナー様にとって最適な管理会社を検討していただける様、弊社では管理内容をカスタマイズしご依頼に合う内容で管理させていただいております。

４月１日よりアルプス横浜ビルの１階の入居者が決まり契約が開始します。昨年の１１月より空いていましたがコロナ禍ではありますが、飲食店の入居者が入居することになりまいた。

以前まではダンス教室でしたので設備について調べていませんでしたが、今回調査してみました。なぜなら今回の入居者は、焼肉店です。一階のエントランスからかなり力を入れて新規オープンする予定です。期待しています。

ボーリング調査中です。

最近電気自動車について脚光を浴びていますね。ポルシェカイエンからの乗り換えもあり、どのようなものか実際、使ってみないと生活での不便性および便利性について体感（タイカン）しお客様に伝える必要があると思い・・・勢いで買ってみました。妻には無駄な車をまた買ってきたと怒られています。必要かどうかはこれからとしても、価格は正直高すぎます。もう少し安い車にした方がいいですね。

充電器ありません。100V 3芯しかない為、充電時間は相当かかるようです。200Vの工事を申請します。

解体も終わり、3月末からはボーリング調査に入ります。

これからの日本は災害に見舞われる可能性が高いことからしっかりと防災に関して意識を高めていかないといけませんね。南海トラフ・東海地震など20年以内に起こる可能性が非常に高いことから万が一に備えてではなく災害が起こることを想定して事前に準備しておく必要があると考えています。そういった意味でもこれからは日本に投資していては危険な気がしてきます。30棟以上ビルを所有していますが8割は30年以上の物件ばかりです。一番古い物件も55年経過しています。壊れないように維持したいのですが限界があります。話は変わりますがリバランスを考えると今後の不動産投資は日本を外したほうがいいかもしれません。今年の運営は長期所有物件を停止し短期売却物件の営業展開していく必要があると考えています。