2025年以降に建設されるマンションに投資目的で値上がりを期待した購入はむすがしいと思います。なぜなが値上がりを見越した値上がり分で販売されている事が大きな要因と考えられます。コロナ前後の2020年ごろの相場は新築価格はそれほど高くなかったと思います。価格上昇中での購入できたのは２０２３年前半頃まででそれ以降は価格が高止まりしています。ここから値下がりするとは思えませんが価格も値上がりする利幅が限られていることを考えると長期の保有を目的にした投資であるインカムゲインであれば商機と思います。その要因としては、金利上昇の状況です。政策金利にしても０.５％に過ぎません。上昇する前に借りておくことをお勧めします。貸付金額の増額は難しくなるので前に進めたほうがいいと思いますし仮に金利が高くなり不景気になれば、金利を下げてくると思います。

不景気により不動産市況が悪くなると思いますが都心の一部の物件に関してはそれほど下がりません。なぜなが住宅ローン（無理をして借りている購入者していますが）で購入するパワーカップルと言われる高所得者やローンを組まずに購入する富裕層です。低所得者の物件は価格は下がります。

ここで重要なポイント：日本人だけが購入する物件は、今後価格は下がり続けます。外部要因がないと価格を維持することは不可能です。よって都心であり、希少なリゾート地に人気が集中します。住むだけの住宅は実需であり投機ではありません。キャピタルを考えているのであれば、新築は外してください。

私の購入する物件は、次のルールに合う物件のみ購入しています。

１、土地付き物件、築年数が古い事※30年以上ですが最善物件は40年以上

２、メジャー駅から徒歩８分以内

３、土地の地形は角地物件・３方角地・４方角地

４、リーシングできる立地・建物※賃貸需要が見込める

５、物件情報を取得してから３日以内に買付を出す。※最短当日もあります。

６、自社でリフォームできる物件

好立地の物件→資産ある物件ではありません。

高価な物件→資産ある物件ではありません。

資産の定義はいろいろありますが私の定義は、お金に換金できる物件を資産ある物件と位置付けています。

地方の高利回り２０％の物件と都心の低利回り４％の物件を比較してみるとどちらがいいでしょうか？断然２０％の物件でしょうね。そこには条件があります。5年以上稼稼働できる条件を満たせば地方物件です。間違えても４％の物件ではありませんよ。25年以上稼働することが条件になるからです。時間軸で言うなら5年（正確ではありません）の方が出資金を回収できるので私は確実に5年稼働するのであれば、地方を選択します。ただし、長期的な目線で検討した場合、低利回りの４％を選択します。なぜなら、低利回りは物件の価値が下がりにくいからです。長期化した時に購入した初期投資での売却が見込めるからです。地方物件は長期での保有した場合、売却できない不良物件になってしまった時、経費だけが出ていてしまう不良債権になります。

資産ある物件とは、何年経っても価値の下がらない物件で換金できる。

今年になり金利上昇の背景が出てきて変動金利の高くなってきましたね。（2025年1月27日現在）しかし、本当に金利が高くなっているのでしょうか？高いとはいくらのこ水準を意味しているのでしょうか。日米の金利差（５％弱）で考えてもかなり日本（１％未満）の金利は安いです。アメリカでは金利が高いだけでなく物件の価格が高い為、非常に物件を探すのに苦戦しそうですが、日本はそこまで物件が高いの言えるのでしょうか？一部の都心部での価格が高いかもしれませんがそれを外せばそれほど高くなっていません。それどころか金利が高いと言っても１％も増えていません。

実は富裕層で金利が上昇してきていることで本当の意味で現実の金利水準がそれほど高いくないことに気づき始めています。その反動で駆け込み需要が今後数ヶ月起こると想定しています。特に相続対策及び金余り現状の方々の購入は増えるでしょうね。

本当に必要な物件は、今買うべき時期かもしれません。

2024年12月30日を持ちまして閉場いたしました。長きにわたりご利用していただき有難うございました。閉鎖後のゴルフ場跡地の利用について未定です。

6年前まで直営店でしたが業務委託運営したことにより経営状態が悪化し継続運営できる状況でなくなりました。

しかし、コロナ禍後、ゴルフ需要が回復しましたが2025年のゴルフ世代が後期高齢者75歳以上となりゴルフを引退する方が増えると予想されます。今後ゴルフ人口は減って行くと想定されます。特に寒暖差が大きい長野県での練習場運営は難しいでしょうね。インドアでの練習であれば、真冬でも練習できますが長野県の冬場では日中でも0度近くの環境で練習はできません。30分しているだけで手が悴んで練習できません。

世界的に日本のゴルフ人口は多いいですが国土の割にはゴルフ場の数がアメリカに次いで2位です。利便性のいいゴルフ場は高額ですが地方になると安くプレーできるゴルフ場が存在しますがそんな金額で運営できるのと心配押してしまうほどの価格です。やみくもに山林を開拓し作り上げたゴルフ場は元々利用価値のない場所をゴルフ場にしているケースが多く再利用できない状況です。地域社会に沿ったゴルフ場開発がされておらず継続的な事業スタイルが確立していません。1980年から1990年台のゴルフ場ブームで作り上げた場所ばかりです。

練習場の数も以前よりも減ってきており、生き残っているゴルフ練習場は、需要の先細りを競合相手のゴルフ練習場が減ってきていることでバランスをとっている状態です。

使い道のないゴルフ場の末路として、太陽光パネル設置する場所になっています。

２０２４年投資した物件お紹介します。

１、ブルーマンションⅠ・Ⅱ・Ⅲの３棟（１棟は解体後売却）

２、アルプス生麦ビル　１棟

３、中華店戸建　２棟（１棟は解体後売却）

４、分譲マンション２室（ブランズ自由が丘）

以上　建物は４棟と２室でした。

残りの１２月での購入予定は１棟　新横浜のマンションを購入予定と三ツ沢のマンションを検討しています。

総額１３億４千万円ぐらいですね。

今年度に新横浜・三ツ沢が入れば３０億弱になります。

意外と買いましたね。来年はブレーキをかけたいところですが・・・・

来年は５０億の物件の投資を計画しています。事業計画・立案まで５年かけています。まだあと２年かかりますが事業が軌道に乗れば総資産１００億を目標

観音扉の下駄箱の扉の調整をしている最中にやらかしました。

切っただけでなく腱（ケン）も一緒に切ってしまいました。

かなりやばいです。作業中でしたが切った当初は止血でなんとか治っていましたが親指の先が動かなくなり翌日に緊急入院

３日間入院　形成手術を受けてなんとか繋がりました。前のように動きません。

しかし、左手が動かないなら右手だけで作業してみました。

全治３ヶ月　完全復帰まで６ヶ月かかるそうです。

ゴルフできません。

仕方ないので下半身強化して右手一本で素振りしています。

打ち方も変えないといけませんね。

２０２４年のハンディキャップ（横浜カントリー）今季最高の５.２まで行きましたが、５を切ることは難しくなりましたね。

現在のHDCP

履歴

今回は自社物件ビルの定期巡回の状況をレポートします。

このビルは、土地の購入から建物の建築まで行いました。パチンコ屋さんに一括貸ししています。１８年以上も借りて頂いております。

また、この物件は先代の社長が社運をかけてた事業計画で一時は倒産しかけた時期もありました。その煽りで当時（３０代前半）の私の給与は２０万円しか頂けませんでした。３年以上このような状況が続き４年目から徐々にUPできるまで様々な投資物件を購入し続けました。

今では投資物件の利回りは３％から５％台が通常ですが、産友ビル長者町は利回り〇〇％以上でした。購入時の借入も全額返済し超優良物件。

２０１８年前までに購入した物件の平均利回りは１２％以上を保っています。（１８棟）下記写真は一部

最初から高利回りではありません。購入当初は２％であった物件や入居率半数以下のテナントビルを購入し比較的安価仕入れて自社リーシングにて入居率を９５％以上かつ１５％〜２０％にまで向上することに成功しました。

新築物件を建設した際には１０％を切らないようにしています。

最近の購入した物件は、６％から７％台の物件しか購入できません。

部分的なクラックの補修になります。

プライマー処理後

クラックのパテ処理

上塗り2回塗りしました。

しばらく保つでしょうね。

意外と壁の色と塗料が合いました。意外と壁の色と塗料が合いました。