本社に近い居酒屋さんにきました。いかの墨にきています。

自社物件で漏水が起こりました。

自社で保有（ALPS吉野町第2）している物件は古いので、雨が降ると大抵漏水します。しかし今回は違いました。晴れています！

2階建ての鉄骨造の建物地区は40年経っています。1階部分の倉庫がわで漏水が発生！　原因は2階のテナントからの漏水でした。

緊急対応でしたので、社員と急行しました。

自社の物件になりますが壁紙の補修を実習してみました。

とりあえず自社物件です実習です。ミスってもお構なし、最後は全体のクロス貼り替えを想定して実施しました。

この実習は、リペアをできることを覚えるのではなく、どの程度でのリペアが必要であるのかボーダーラインを覚えてもらう事を重要視して実施しました。また、どのようにしてクロスが貼られているのか？また、どのようなリペア方法があるのかを実践してみました。もちろん私が実践しています。

新人社員を一緒に現場作業（除草作業）を行ってきました。

最近は、管理会社ということで作業は、外注先にお願いしてしまうますがアルプスは違います。自らが作業を覚えないと発注できません！

実際に除草作業を行い少しでもオーナー様の想いに答えられるように自ら作業を行います。※私を含めて3人で作業しています。敷地は80坪以上あり作業時間は3時間　軽トラック1台分の雑草を集積しました。チェーンソウとバリカンで作業を実施　私の手は今でも痺れています。50代には結構きついですよ！

賃貸管理会社といえば、一般的に建物の管理を行い空室の募集活動と家賃集金などですね。大きく分けると２つに分類され賃貸管理業務を行う物件の違いは下記の内容です。

１、人が住む居住系の建物

２、商店や事務所などが入るオフィースビルやテナントビルと言った建物

当然１、２の建物を管理しているわけですが使用目的の業態の違いはありますが重要なのは新しい建物？古い建物？であると私は考えています。また、居住系とテナント系の違いはありますが一度取り扱いしてみれはどちらでも管理はできるでしょうね。注目点は建物の年式です。

新しい建物は、最新の設備を備えた建物であったりすると普通の不動産管理会社では管理できません。やはりこのような建物は大規模であったり首都圏の建物に集中しているので大手管理会社でしか管理できないでしょうね。一方小規模および中規模の建物はどうでしょうか？一般の管理会社でも管理できます。もちろん建物のことを理解している会社でないと管理できません。家賃管理など家賃の回収業務や募集業務はどの管理会社でもできます。難しいのは建物設備に精通していないと管理できないことです。

管理業務の上位クラスの会社は設備についてかなり詳しい会社が多くあらゆる建物に対応できます。

※管理業務とは、PMプロパティーマネジメントとBMビルマネジメントを意味しているので、ここでは分けた業務にはしていません。

古い建物は、はっきり言って難しいです。上記新しい建物の管理は、それに比べれば管理しやすいです。皆さんもご存知の通り新しくないので、比較対象が少ないことです。家賃を募集するにも新しくないので、最新の相場での募集はできません。また、設備についても古くいろいろな仕様があり、ケースバイケースの対応になってしまうからです。もっとも厄介なのは、古い設備をどのように維持管理していくのが大変です。

賃貸管理を行う上で業態（居住系・テナント系）だけで判断するのではなく、年式も大事であることを忘れないでほしいですね。

ちなみに弊社の得意としているのは、小規模及び中規模の築３０年以上の賃貸管理を得意としています。その特徴を活かして自社で保有（42棟）する建物のほとんどが築３０年以上の建物ばかりです。最近仕入れている建物年数４７年経過したテナントビルや３１年経過した居住系ビルです。各々の時代に合わせた施工がある為、特徴を理解していないと管理できない建物ばかりです。管理委託をさせていただいているビルも年数が超過した建物の管理の委託が増えています。

建物によって一般的な常識で建てられていないことがあるので、物件に応じた対応を心がけています。入居者からのクレームや建物の劣化に対応した管理体制を構築して来ました。あえて言えば新築の物件よりも築古の物件の方が得意です。

残念ですが大手管理会社には、正直勝てない部分はたくさんあります。しかし、古い物件をどのように維持管理し運用していく知識は大手管理会社では管理できない部分を弊社は補っております。弊社の管理方針は大手管理会社とは真逆です。

壊れたら新品にして入れ替えるのではなく、いかにして現状を延命できるかです。新しく作り直すのは、正直簡単なことで現状を維持していくことは大変難しいです。