関内不動産アルプス建設ブログ/社長のここだけの話

賃貸オーナー様への賃貸募集活動とは

力量がほとんどです。会社の種類かに分かれます。１．賃貸仲介会社２、売買専門会社３．賃貸管理会社４、1から３の複合会社５、複合会社と建設会社の融合（投資系含む）６、競売専門会社７、任意売却専門会社８、総合建設業・総合不動産どの会社に賃貸仲介を意願いしたいと思いますか？何人かは１番いう方と3番複管理会社と考えるのがほとんどです。私なら5番の不動産複合会社と建設会社を兼ねた会社をお勧めします。この理由は、賃貸物件は、お客様を紹介することだけでなく、入居されてからのアフターの方が長い付き合いになるからです。どうですか？・・・・・・・・

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2012年08月27日任意売却・競売編, 社長ブログ

任意売却成功例　厚木市のSさん　リースバック契約（住み続けながら任意売却）

月額22万円弱にもなり、管理費も毎月9千円かかります。投資ワンルームを遣り始めてから少しずつ生活を圧迫するようになり、ローンを返済するためにほかの金融会社から借り入れをしている状態です。このままだと借金だけが増え自宅まで失ってしまうかもしれないので相談致しました。弊社対処内容：自宅の住宅ローンは、滞りなく返済されていることから残債も少なくまた投資物件の利回りから見ても所有している意味がないこと。 １）自宅を任意売却にてリースバック致します。 月々12万円の家賃にて賃貸10年後に買戻し特約にて賃貸開始致します。 ２）投資物件を売却 売却した際に残債がありますが、一般債権とともに民事再生申請 現在は、月額8万円にて家賃開始し残った債権を圧縮することによって月付き4万5千円の返済に留まり合計で12万5千円（104000円削減　管理費含） 考察：不動産投資は資産と多いも方もたくさんいますが、私から見たら『負債です』ただ一定のロジックに基づき位置づけられたものを除きますが、人はいったん所有した不動産を手放したくない習性にありますがあり、手放す勇気がないだけです。今一番大事なことは現在の生活であり将来の生きがいを持つことで、返済ばかりしている生活は決して充実した生活を送れないでしょう。

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2012年08月25日任意売却・競売編

任意売却成功例　横浜市のAさんの場合

購入時4,500万円ので購入し、現在の残債は2,900万円です。 Aさんの心境：私は、13年営んでいたお店を１年前に閉じ現在は、休職中です。銀行の返済も毎月１２万円で滞納してから8か月その上、自営業時代の借入れ金額１２０万円の借金もあり。その返済にも毎月５万円かかり合計で１７万円返済しておりました。しかし、8か月前から支払いができず滞納しております。何とか返済を延期してもらえるよう銀行に期間延長及び借換えの申請をしましたが、現在休職中ということもあり、申請を受け付けてもらえませんでした。１５年間返済してきた自宅を売却しようと近くの不動産業者に査定してもらったところ『2,400万円で債権額よりも低い金額で売却できない』と言われました。『このまま返済をしないで競売になるのを待つほかない』と言われ，困っておりました。この先どのように生活していていいか相談する先がない中、街で見かけた看板に『任意売却救急センター』の看板をみて訪問しました。アドバイザーの対応：少し緊張した顔立ちで当センターにお越しいただきました。最初は、ご本人の心境をお話しいただけませんでしたが、徐々打ち解けて来てからは、現在の生活状況やこれからの生活設計の不安等をお話しいただき今後の対策を打ち合わせしました。解決策：リースバック契約（住み続けながら任意売却）当センターにて債権者（銀行）との債権額を確認し、返済期限の日程を確認しました。その後2週間あまりで弊社にて本物件を買取りAさんに月々家賃7万円にて住んで頂き現在住み続けながら、求職活動をしております。 ※残念なことは、任意売却完了後、返済ができず自己破産を選択されました。住宅ローンの返済とは別に一般債権（自営業時代からの借金）があり、返しきれないことから破産されました。しかし、破産される前にご本人においてそのようになる原因がありました。破産する原因：シナリオ 15年前に購入する時のことです。自宅を購入前に自営の開店資金600万円をお持ちで自己資金を持った状態で購入しました。しかし、当時は600万円のほとんどは、事業用に貯金していたもので、住宅資金に充てるものではなかったところたまたま訪れた建売販売所にて営業マンより自己資金を使うことなく自宅が手には入ります。月々の返済も家賃並ですので支払いは楽ですと言われ、当時の支払いは8万円でしたが段階的に金利が上がっている支払い方法で15年後には12万円にまで上がったことによる返済不能を引き落としました。もちろん自営業がうまくいかなかった事が原因ですが返済する為のたくわえを用意できなかったからと思います。営業マンの勧めから買う予定のない物件を頭金なしで購入し苦しい返済に陥ったことは自らが引き起こしたことです。しかし、このことはAさんだけでなく住宅ローンの返済に困っている方の半分がこのような原因で返済不能になっています。何千万もの買い物をするのに返済困難になった場合の蓄えを用意する必要がありました。 ]]>

2012年08月18日任意売却リースバック