アルプスグループ

 

アルプス建設

アルプスマネジメント

アルプスエージェント

アルプスホールディングス

2017年 全体会議において今年度の新入社員13名

1人被って見えませんが5名のIT事業部

不動産賃貸部 エージェントに新入社員4名

全体会議の後に忘年会

管理部の新入社員2名 司会進行

経理部2名・・・・・写真はありません。撮り忘れました。

 

準備中

全体集合写真

IT事業部を始動しました。

弊社の方向性について

⑴ IT重説の実施拠点の構築

⑵ インターネットによる広告の入力業務の拡張及び効率掲載

⑶ 従業員の労力の低減及びキャリアアップ

⑷ 法人向け賃貸掲載業務の強化

⑸ 増店への原動力

 

10月1日よりIT重説が解禁となり、徐々に業界内では広がりを見せています。このシステムに関して取り組みとして始めています。

また、賃貸不動産部門においてネットへの募集広告が鍵となり大半を掲載時間い費やしていたのが現状です。その掲載業務自体を分業化して入力に特化した部署を設けることで今いる従業員への労力の低減及び効率の向上を目指しています。

現在、本社を含めて5店舗での不動産事業を展開していますが、今後3年以内に5店舗を増店していく予定です。その原動力となる為1店舗に付き掲載業務担当の従業員を削減し最少の従業員で構成する賃貸店を出店できるシステムを構築していく予定です。

リクルート情報

新規新店につき、従業員を募集しております。

長くそして変革して行く弊社と一緒に働いていただける方を募集しています。

色々な経験をお持ちの方・未経験の方でも応募可能です。

本社 連絡先 045-251-5775     担当木藤(社長の私です)と高塚になります。

いよいよ

自社所有及び自社施工物件の進捗状況

南区睦町の物件の工事着工しました。

40坪の土地がいよいよ変わります。

今回の工事費は、1億2千万円予定

*青葉区の物件も年内には完成する予定です。

因みに工事費1億3千万円予定

*年内に神奈川区の三ツ沢の工事も着手する予定です。

 

 

賃貸サブリース契約ははっきり言うと業者優位の契約です。

以前から賃貸のサブリース契約の危険性及び賃貸オーナー様への保障にならないことを話してきました。

今回は、現状の問題の一部を紹介します。

問題定義をいくつか挙げます。

1、サブリースの家賃保証の意味は?

2、サブリースは解約できるの?

3、通常の契約とサブリース契約の適しているオーナーとは?

4、サブリース契約の隠されたトロップは?

以上の4項目について解説します。

1、サブリース契約の家賃保証について、主に初期の家賃設定は概ね周辺事例に基づき設定された家賃の90%が相場です。中には100%という契約のありますがこれに関しては、別の機会に説明します。悪徳になると(言い過ぎかもしれません)70%台の会社もあります。

もちろん家賃保証をしてもらうわけで空室のリスクを考えると当然家賃を100%であるはずがありませんね。年間の稼働率から考えても新築でも95%から99%ぐらいですね。中古物件になると85%から95%になります。

ここまでは、当たり前の話・・・・重要なのはいつまで初期設定された家賃が保たれるかです。

ある大手数社の家賃設定期間は、2年・4年・5年10年・35年等色々ありますが、数年設定の会社の特徴(青色年数)は、大体2年ごとに家賃の見直しがあります。そして10年以上の(赤色)は当初設定が変わらないものもありますがここに落とし穴があります。


10年以上の家賃設定の会社は、保証割合(利率)80%台がほとんどです。つまり初年度からしっかり利益を確保していく設定なので初期の家賃設定を変えなくても十分下落率についていけるからですね。また、青色の会社は大体保証割合は90%が多いいですが2年ごとにリスクヘッジを取っていてしっかり下落率に対応できるよう設定できます。


簡単にいうと家賃保証はあくまでも言葉だけで実際に管理会社が設定した家賃に対して保証するわけでオーナーの設定した家賃を保証する話ではありません。管理会社とは利益にならない家賃設定は当然しません。つまり損は、オーナーに負担してもらう。持ち出しで家賃を保証する話は営業トークにしかならないからです。あえていうなら本当に保証になる物件とは、建物の瑕疵物件になる場合(貸出できない)や告知事項(死亡事故・自殺等)での空室になってしまった場合、立地の変化(日照障害)により、目の前に大きなビルや工場ができ騒音や粉塵・日照問題でなかなか入居者が決まらなくなってしまった場合などですね。最近の大問題は、競合他社の多いいエリアにあえて建設された物件です。価格を設定しても供給過剰担っている場所の保証が最適です。

何れにしてももしこのようなケールであっても数年経つと家賃の設定見直しになり思いっきり下げられて今までの立替分をしっかり回収されますよ。(家賃設定はあくまでも管理会社が設定するのでオーナーは言われるがままです)


2、サブリース契約は解約できるの?

答え:できる物件もあります。

契約期間の満期だから普通に解約できると思っていたら解約違約金が設定されています。1ヶ月分の違約金が設定されていたり双方の打ち合わせにより違約金を設定することになっていたりとほとんど解約できる契約ではありません。


つまり双方が自由に解約できるのではなく一方借主(サブリース会社)が解約できるだけです。オーナーが解約する場合、借地借家法によりオーナーに不利な条項になるからです。(相手はプロの業者です)あくまでも借りている人の優位に進められてしまうからです。オーナーの解約は正当事由がなければ解約できません。(ほとんどありません。あったとしても建物がなくなってしまったり、貸出できない状態です)本来オーナーの正当事由なんてありませんよ。解決にはお金を払うしかありません。最大の問題点です。


オーナーの正当事由の勘違い:相続したから他に売却したいから管理会社の態度が良くないから管理料の見直しをして欲しいからなど解約したい理由はありますが、全て無効です


対策はどうしたらいか:定期借家契約にするほかありません。しかし、ほとんどの会社は内容を理解しているのでしませんよ。してくれる会社はまだマシです。


3、通常の契約とサブリース契約の適しているオーナーとは?

ズバリ:賃貸物件の融資条件です。また、相続対策で賃貸の経験のないオーナーが営業マンを信じたいオーナー様だけが適しています。


4、サブリース契約の隠されたトロップは?

家賃設定における保証割合(利率)にしか気にしていないオーナーが多いいですが2、にお話ししたように解約の自由度は全くありません。そして隠されたトラップとは、諸経費です。


諸経費:家賃管理をしていく上での毎月の管理費とは別の費用

安心サポート費用:入居者のためオーナー負担→管理費に入っているはずがなぜか二重払いしているケースが横行しています。

修繕積立費用:退去精算のため

礼金:全額没収されオーナーには入りません

敷金:管理会社が預かりオーナーには入りません

更新料:管理会社にて没収

入居者の初期費用:退去時の清掃一時金

保険加入費用:収益は管理会社指定の会社

家賃保証会社の加入:入居者に必ず加入してもらうため管理会社の負担なし

初期賃貸募集期間免責:募集期間の免責(3ヶ月がほとんど)その間は家賃は入りません。→おかしくないですか!!


新築物件のサブリース契約について、ズバリ言うと

管理会社のドル箱です。

2年間の収支をざっとシュミレーションします。

新築アパート8室 :

家賃6万円(礼金1ヶ月・敷金1ヶ月・更新料1ヶ月)

・2年間といっても24ヶ月の間の21ヶ月の家賃保証になります。

 

6ヶ月間の平均の入居を6室とすると

6ヶ月×6室×6万円=2,160,000円

残りの18ヶ月

18ヶ月×8室×6万8,640,000円

合計収支:10,800,000円・・・①

※最初から満室の場合:11,520,000円(あまりない)

その内オーナーに支払われる金額:

18ヶ月×8室×6万×90%=7,776,000円・・・・②

①ー②=3,024,000・・・・③

この他にも

礼金:480,000円

更新料:480,000円

合わせて3,984,000円になります。

もちろんこの中には、管理手数料が含まれるため全てが利益になりません。しかし実際の管理手数料を3%として広告宣伝費6ヶ月分ぐらいです。その他にも色々と手数料を取っているのでほとんどかからないケースがほとんどズバリ:300万以上は純利益です。


2年目以降は、家賃改定していくので当然、入居者がいても下げていきます。

仮に8室中2室募集をするとします。2,000円下げて募集すると全体的に2,000円下げた契約になります。よくわからないと思いますが個別契約でなく包括契約だからです。

管理会社は、8室中実際は2室だけ58,000円にもかかわらず全体を58,000円にすることができます。

また、一番納得がいかない契約内容はこれです。


一番理解できない費用

退去後のリフォーム費用はオーナーの負担であること

一見普通と思いますが管理会社は一括での契約で収益を上げて運営しているのに退去したたびにオーナーからリフォーム費用を徴収します。業者が自分の名前で貸し出ししているのだから借りている間のリフォーム代も管理会社が持つべきです。しかし、そこをオーナーに負担させるのはさすがですね。場所は借りて運営しているのにいざという時にはオーナーの持ち物ですから治してくださいといった内容です。

はっきりいってこれは法の抜け道(委託管理:自由設定できる)賃貸借契約は法律で守られていますがサブリース契約は各社色々です。特に大手の契約書は最悪です。


結論

サブリース契約するぐらいなら賃貸運営しない方かいいと思います。

色々とメリット部分はあると言われていますが最初だけで数多くの物件を持っているオーナーに重宝されていますケースもありますがサブリース契約でなくても代理契約もあり、それ以外の通常の管理委託契約はたくさんあります。サブリース契約のついた賃貸物件は絶対買いません。

新しい家具も揃いとりあえず、整いました。

あとはパソコンと電話機を買い揃えます。

所在地:中区翁町1−1−6 3階 産友パークビル

ちなみに2階はアルプスエージェント関内南口支店です。

 

 

室内の家具はオール中古品です。パソコンはさすがに新品を注文しますが電話機も中古を購入します。

全体的に白を基調としてベーシックの仕上がりです。家具総額は33万円かかりました。 家具はすべて地元の今井家具(リサイクルショップ) 打合せテーブル2台 椅子8脚 デスク机 4台 デスク椅子 4脚 書庫3台 植栽3個(ホームズ仕入れ) そのほかの備品は、住宅展示場の廃棄処分品です。

 

そのほかにも時間があったので窓枠の塗装してみました。

予算は、2800円かかりました。ちなみに所要時間(約50分)

テーピングは時間がないので、社員に取ってもらいます。

証拠写真として施工前の写真


9月4日  地鎮祭を実施しました。

雨の中大変でしたが無事終えることができてホッとしています。

今月には工事が着手します。

地上5階たての鉄骨造(テナントビル)

所在地:  横浜市南区睦町1-6-3

仮称)アルプス睦町ビル

来年の2月に竣工予定。

 

 

地鎮祭準備風景 雨が降り始めました。

地鎮祭終了 後片付け

近くのラーメン屋で食事 管理部3人(ビック、ファット、スマート)

 

 

弊社管理物件に卓球教室出店して頂きました。

戸塚区柏尾町の尾崎台ビル(グループ自社ビル)

オープンおめでとうございます。

「アンカー卓球教室スクール戸塚」

問合せ先:045-410-6116

アンカー卓球教室スクール戸塚

物件紹介担当者:管理部 高塚主任

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賃貸管理にことならアルプス建設

管理部直通  :  045-251-5775

お客様専用ダイヤル:0120-789-728

 

 

とりあえず

設置してみました。

生徒の皆さん利用してくださいね。

アルプス外国語スクール

問合せ:  0120-138-508

関内南口支店の3階が空いたので、新事業所を新設中!

模様替えしてる途中

月内完成できるよう頑張ってます。

今井家具に仕入れに行かねば・・・・!

家具のこだわりとして、家具メーカーは「オカムラ」で統一

高塚主任発見!

管理部の恒例の行事

自社物件の一斉掃除及び草刈り

高塚主任と廣澤くんにて作業中。

この日のためにチェンソーをアマゾンで購入(1万円)

かなり大きな植栽のため色々と試してみましたが手強い・・・

この後は中止しました。

私もチャレンジしましたが厳しかったので、断念・・・

せっかく購入したチェンソーを別の現場で使います。

「やっぱり植木屋さんに頼みましょう」

 

高塚主任発見!

 

8月、神奈川区三ツ沢中町解体完了しました。

ただいま事業計画中の物件の解体進捗になります。

「三ツ沢中町の土地」

今月には綺麗に整地まで行くかな?

解体前

解体状況 廃材積込

 

現場解体周辺状況

 

賃貸管理にことならアルプス建設 0120-789-728:管理部

今年は営業車に費用がかかりますね。

各支店に1台ずつ配給していますが5年使っていた2支店の古い車両の入れ替えを実施しました。

横浜西口支店 10年落ちのアリオンから4年落ちのトヨタ ビッツに入れ替えました。

桜木町駅前支店 10年落ちのベリーサから4年落ちの同じくトヨタ ビッツに入れ替えました。

 

 

 

横浜西口支店 車両

桜木町駅前支店 車両

本社 管理部の営業車を購入

本社 管理部 アルプス建設

 

 

現在本社を含めて5店舗で運営中ですが、来年に向けて不動産営業社員を募集中です。4支店では今月1名入社、9月2名入社が決定しています。さらに5名の募集中。

今年は本社の管理部の従業員を2名増えましたが年末までにさらに2名補充する予定。

8月から後半戦は従業員の育成時期になり、来年に向けて社員教育を実施しています。

今年度は、新たな支店を出店できませんでしたが来年度は、横浜東口に出店を検討しています。中々物件がありません。出店できるようになれば来年度中には出店準備(支店5店舗目)さらに川崎方面も検討しています。強豪の多いいエリアになりますがやりがいが有りますね。

管理物件も急激に増えて来ていますので、それに伴い賃貸営業社員も増えしていく必要があります。

不動産にご興味のある仲間を募集しております。

 

睦町に自社ビルを新築で建設することに決定しまいた。

5階建ての鉄骨造です。

仮称:アルプス睦町ビル No.28

弊社は主に中古物件のリニューアル及びバリューアップ工事を得意としていましたが今回10年ぶりとなる新築工事

前回は、中区長者町にある商業ビル(現在:パチンコ店楽園)を新築していました。

すでにアルプス睦町ビルの計画は進んでおり、年内及び年明けにオープンする予定です。(テナント商業ビル)

外観のパース作成中出来上がりましたらアップします。

年内にも第2弾目となる港南区上永谷の新築アパートNo.29を建設予定です。

 

管理のことならアルプス建設

三ツ沢中町の戸建ての物件の解体準備始めました。

この物件は、30坪あり戸建て用地2棟用かミニアパートの用地として考えています。

解体終わりましたら販売の準備進めます。(非公表物件)

問合せは、株式会社アルプス建設 管理部へ

業者様:045−251−5775

エンドユーザー:0120−789−728

最近の金融機関の不動産融資に対する融資幅が拡大中!

借入者にはとても良い条件:金利低金利・融資期間の拡張・融資審査の緩和があります。

金融政策において、いつでも緩和していると色々とたるんできてしまいますので、何時かは引き締めにかかる時期がきます。どの分野においても言えますが規制緩和した後は規制するのは世の常ですね。膨大に拡大した融資残高はもはや止められないところまで来ています。金余り現象?

銀行も何時までも不動産投資の融資だけで食べて行く訳にはいきません本業である会社事業への融資にシフトしていきます。

相続対策の物件投資の限界点もやって来ますので、何時まで綺麗ことが通用するのか不安ですね。

今後の不安要素!

1、相続の問題になるタイミング(所有者が亡くなり相続計算する)

収益物件を所有している維持費や売却する際の評価額の下落を想定していますか?

それまで稼いでいた家賃金額と修繕維持費とのバランスがプラスであれば問題なく進めていけます。少し問題が出ています。バランスシートの崩壊(設定した家賃収入が得られない)

負担になる要因

・物件を所有している間の維持費

・借り入れがあれば金利の返済

・建物の建設費用の負担消耗劣化

・物件の固定資産税

などなど色々あります。

相続対策の大半が相続税の軽減になることです。

確かに相続税を支払う金額は減るでしょうね。ただ・・・・・

忘れていることがあります。

購入した収益物件(投資物件)の評価額です!

購入した当初は、良くても相続が発生した時の物件の評価が落ちている可能性があります。(中にはいい物件もありますよ)

売れない・誰も借りてくれないなんてことになる物件も増えるでしょうね。そうなれば帳簿上の節税になっていも現金化できない不動産を持ち塩漬け不動産になり兼ねません。結局相続税は減っても資産は減ります。投資する物件は、利回りでなく評価額です。決して地方の高利回りを購入したり高低差の大きい階段仕様のアパートやマンションを購入しないでください。日本は高齢社会です駅近のエレベータがついている物件しか需要はありません。以前はドーナッツ現象でしたが都市集中型になりあるため高くても駅近の物件をお勧めします。

購入してはいけない物件

・駅から15分以上の物件

・エレベータのついていない4階建の建物

・高低差のある物件(階段が20段以上※4M以上)

・家賃設定が2万から3万円台の家賃設定されている物件

・賃貸管理手数料が5%以上の管理会社がついている物件

・道路との接道幅が2mの物件(建築条件の最低幅員)

・北側に大きな建物あがあり日照が取れない物件

・「大島てる」に記載されている物件

などがありますが、詳細は時間があれば、弊社までお問い合わせください。購入物件のジャッジはできます。

 

 

 

貴重品の管理にこんなアイテムを購入してしまいました。

スマートタグ2個 ネットで評判が良かったので試し買いでしたが、大人買い(2個)しました。

残念なことにオレンジは初期不良で動きません。

交換処理中

グリーンは、なんとか機能していますが、マズマズですかね。

経過を観察します。

最近、横浜市の関内エリアにおける(その他の地区は別にして)DHの建設ラッシュがめざましいです。素晴らしい営業力で物件数を増やしている感じですね。

ただ、同じ場所に多く建てすぎると必ずバッティングの現象が出ます。マーケティング的にドミノ展開なのか包括して管理していくことを目的としているようですが管理会社的にはとても管理しやすくそして経費もかなり削減できます。しかし、その裏には現在、需要の過多になりつつある現象を忘れてはいけません。建設竣工当初は、もちろん築浅そして新築と誰もが住みたい物件かもしれませんが最初募集にのみ営業経費を多くかけているケースが目立ちます。なぜなら建設費に募集費用を水増しして建設しているからです。その分入居率を高めるため入居者の募集し易くするため、仲介手数料を無料にしたり、客付け会社に多くの紹介料を支払っているからです。つまり入居者の募集が一巡すると厳しいということになります。収益物件を建設してオーナーに引き渡した後のことは当然オーナーの自己責任になります。そして入居者の募集の一巡(退去後の2次募集のことを言います)した時には環境が違います。営業費用をオーナーは想定していません。

賃貸オーナーの悲劇はさらに続きます。飽和した賃貸需要をカバーするために募集費用を増やし入居率を高めますがそれには限界があります。『賃貸の価格の壁』に遭遇します。築浅物件の宿命である『家賃の減額時期』建設当初は初期設定の家賃にて収支計画を立てていますのでそう簡単に価格を下げるわけにはいきません。下げれば他の部屋のバランスが崩れてしまうからです。しかし募集費用を増やしても家賃相場を下げざる得ない事態が起きるからです。

つまり、周りの『賃貸相場が下がる現象』です。既存の賃貸物件の相場のバランスが崩れ始めるからですね。供給を急げばその分今まで賃貸していた物件の入居者が新しい物件に移行していくにつれて空いた部屋を再募集するためさらに価格を下げます。築年数の古い物件は容易に家賃を下げやすいので下げてきます。特に30年以上の物件が多く残っているエリアでもあるので、建物の償却(借金が少ない)が済んでいて価格変動に対応できる物件が多いのも現実です。そうなるとピカピカの新しい賃貸物件は確かに最新の設備を備え住みたい物件ですが賃料が下げづらいので価格差は乖離していく現象になります。→しばらく空き部屋の多い築浅物件が増えると予想します。2年も経てば耐え切れなくなり下げるかもしれませんが返済を繰り延べする組み換えが盛んになり、売却物件も増えると想定します。

そうならない可能性があるのは、横浜にカジノができれば事態は少し改善する可能

性があります。(本牧エリアかな?)

 

弊社管理物件 の売却しました。

東北の震災直後に購入したみなとみらいのタワーマンションの物件です。

当時は、タワーマンションの下落が止まらない時期で一時的な下落と思い購入しました。特に外国人投資家の売却が目立ちましたね。原子力発電の汚染による風評による下落も重なり『日本全体もうダメ』なんていう時期でした。しかし、弊社東北の震災時から東京オリンピック候補地に決定るすまで(2011年3月11日から2013年9月7日)の期間、購入した投資物件が14棟あり、うち現在まで保有している不動産は、7棟あります。いずれも今現在の評価額は、取得時の平均130%近く上昇している物件が多く中でも180%強上昇した物件もありました。因みに東京都新宿区の商業ビルです。

今横浜で最もホットなプレイスと言えば横浜みなとみらい地区ですね。いろいろと話題かつきません。住居のマンション も全て立ち並び一層プレミアム感が増しました。

多分ですが、ここ数年はマンション中古価格は下がらない相場で推移しそうです。

であれば、今売り時と判断して売却することにしました。

通常は変わらないのであれば、もう少し持ちつずけるのがセオリーしかし、私の考えは、違います。いい時に売ることが理想です。誰もが買った物件が今が最高値と考えて買いたくないですよね。お互いにいい売買を理想としているからです。

売買の鉄則、「悪い時に買い」「良い時に売り」になります。

誰も買わない時に買いを意味し良い時とは、上がっている時は買わない事を意味しています。

当たり前のようですが、なかなかできないですよ。

次回購入時期は、オリンピック開催後1年後ぐらいですかね。2021年秋頃かな⁉️

 

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