某大手ハウスメーカーの話です。

お客様には、新築の注文住宅を進めるのにその営業マンはマンションに住んでいることがあります。

解説：所得の問題で住宅を購入できないことも考えましたが都内のマンションを購入する価格と郊外に注文住宅を建てるのはあまり変わりません。つまり利便性を重視する人はマンションと思いがちですが違います。注文住宅を建ててもそれなりのスペースを確保できない粗悪な住宅しか建設できないことです。つまり決まっているセット物（既製品）十文住宅と言いながら一から作る品物はほとんどありません。真剣に作ったら３倍以上かかります。

結論：飛び抜けた住宅以外は注文住宅としても都内のマンションのグレードに追いつきません。また、注文住宅は再販する場合不利ですがマンションはある意味既製品ですので、価格が保証されています。

注文住宅にすまない営業マンに注文住宅を頼まない方がいいですよ。ちなみに私は大手MJに頼みましたがその担当者もはっきりと戸建よりもマンション暮らしがいいと言っていました。複雑です。

株式会社アルプス建設として、役員だけで参拝に行ってきました。

営業社員の研修を実施しました。

今回は、本社ビル（ALPS横浜ビル）にて実施。

入社1年未満の社員を中心に実施し、ビデオによる視聴と社員教育を私が講師として行いました。若い社員ばかりでしたので今までの失敗談やこれからの展望をデスカッションしてみました。

※タブーの話としては、お客様との恋愛はあるのかないのか？

絶対ダメですね。個人情報を慎重に取扱う職業です。プライベートの話から色々と生活スタイルおよびお部屋の好みを聞いていきます。プロのルームアドバイザーとしてありえません。賃貸物件を借りる方のには若い女性（学生や社会人）が多く来社して頂いています。弊社としては特に慎重です。以前ニュースで某不動産会社の社員がお部屋を案内したお客様のストーカーになったり窃盗や合鍵を使って不法侵入した事件がありました。因みに弊社ではこのような事件はありません。安心してお部屋を借りて頂く為に契約後入居してからのアフターサービス（賃貸部とは別の本社管理部）を実施（１週間・半年・1年など）、お住いのサポートをしておます。万全の管理体制と社内統制をしております。

一人一人の倫理と社会人としてのモラルを身に付けもらい、お客様に接客する際の心得を指導しました。

これから新社会人および上京してきて新たに一人暮らしする方（女性）に必ず守って頂きたい事があります。個人的にですが恋人はいるのかいないのかという質問があったら必ず「彼氏がいる」と答えてくださいね。

実は逆の話もありますが・・・・

冗談ですがカッコいい社員もいますよ。

２０１９年1月２日に放送された往路の戸塚中継所前でうちのビルと看板が映りました。

去年は、全く映らなかったけど今年は映ってましなね。

しかし、この事に気づく人は、私ぐらいかも知れません。

放映時間２・３秒でした。

尾崎台ビル

今年もいろいろありましたね。

最大の出来をピックアップしました。

１、今年は新入社員の入社人数が過去最高でした。

結果的に入りでがありましたので、１８名でしたね。多かったね！

２、本社の移転したこと

中区長者町から神奈川区鶴屋町に7月に移転しました。

会社名のついたビルに移転　ALPS横浜ビル

３、２に伴い鶴屋町にグループ会社として自社ビルを構えることが出来たこと。

４、管理部の独立部門の設立　本社の直系ででしたが今年から独立して運営しています。

残念なこと

１、不動産の取得が１件だけでした。ALPS横浜ビル

建設ビル１件　　　ALPS吉野町ビル

自社物件の取得率が２棟までになってしまいましたね。今年は物件が高く取得する物件がありませんでした。来年の夏から秋にかけて狙え目ですかね。

来年は３棟の目標とします。

ALPS横浜ビル

ALPS横浜ビル

ALPS吉野町ビル

桜木町駅前支店の河原くんご結婚おめでとう！！

横浜みなとみらいで結婚式素晴らしかったです。

今年になっての結婚は３例目ですね。

お幸せに・・・

今年もクリスマス例会開催されました。

運営にあたって親睦委員長と委員の方々のおかげで素晴らしいクリスマス会ができました。ありがとうございます。この日に向けて準備していただきました。お疲れ様です。

クリスマスプレゼントの一部です。 例年になくたくさんのプレゼントが集まりました。

ALPSグループの忘年会

アルプス建設
アルプスホールディングス
アルプスマネジメント
アルプスエージェント

横浜関内パセラで行いました。
（去年も同じです）

2018年度　新入社員

ALPSグループ 全体写真

二次会はパセラ７階のダーツバー 管理部　高塚課長✌️

二次会はパセラ７階のダーツバー 横浜西口支店　鳴重店長✌️

二次会はパセラ７階のダーツバー

二次会はパセラ７階のダーツバー

“>賃貸管理社員

アルプス建設クループに入社したメンバー

今回は４名の社員を紹介します。

８月に入社した。

賃貸営業部の鴨川くん 金城くんの紹介で入社しました。 桜木町支店（アルプスエージェント所属）真面目タイプの営業スタイル 『ずーと』見ていると笑えます

賃貸営業部の井舛くん 関内南口支店（アルプスエージェント所属）こちらも真面目ですね。 ピアノが得意で人に教えられるほどの持ち主 絶対音感を持つ営業マン

経理部の葛西くん 本社所属 経理担当らしく寡黙で真面目です。

管理部の木村くん 本社所属 笑顔の絶えない『ザ営業マン』です。

次回は、経理部の女性社員と管理部の営業マンを紹介します。

１０月１名　管理部営業１名

１１月４名　管理部営業３名　賃貸営業部１名

１２月１名　管理部営業１名

の入社予定です。

★残念な報告★

長年勤めてもらった賃貸営業部の２名が１０月末と１１月末に退社します。親戚の不動産会社に転職します。『宇野係長と田中主任』２人は友人同士で予てからの夢を実現するようです。

『寂しいですが頑張ってくださいね』・・・・社長より

※『いつでも帰ってきていいよ・・・・』

本日、FM横浜のラジオ番組の収録に行ってきました。

２０１８年９月２５日と翌週の１０月２日の１４：３０に放送される予定です。

「コール給湯センターメタックスgood and smile」でアルプス建設が紹介されました。

２週分の収録でしたが大変緊張してタジタジでした。DJ MITSUMIさんに助けられ、ご紹介者のメタックスの五味田さんの暖かいサポートもあり無事収録できました。非常にいい経験をさせて頂きました。公共の場に流される電波をお借りして当社の紹介ができる機会をいただいた五味田さん本当に有難う御座います。度胸がついた気がします。

収録後の風景です。FM横浜のDJ MITSUMIさんと私。

サインを書いて頂きました。

DJ MITSUMIさんと握手してもらいました。 ものすがく腰の低い方でとても明るい性格の方でした。収録後も凹んでいる私をサポートして頂きました。

今年度は、横浜南央ロータリークラブ会長の関係で掲載することになりました。

とりあえず赤く囲って見ました。

普段このようなタウンニュースに載ることはありませんね。

以外と写真をの撮影は難しいですね。全てiphoneで写しました。

デジカメの時代は過ぎ去りました。

アルプス建設の支店 メンバーを掲載して見ました。

本社に各支店のメンバーの顔を知ってもらうため設置して見ました。

（パート及び研修社員は掲載されておりません。）

建設業許可（特定建設業） 宅建許可証（９）の掲載状況

お盆も終わり早くも８月の中旬に差し掛かり、本社も本日から営業開始しました。

9月から運営方針として賃貸管理の強化をして行く方針です。今まで賃貸仲介に関しては遺憾無く仲介実績も増えてきました。そして営業社員も増員しましたので、昨年よりもかなり強力になりましたね。

その勢いを引き継げるよう管理部門も下半期は賃貸管理個数獲得の強化をして行きます。現存の管理物件の入居率は９８％以上をキープしていて高水準を保っていますが１００％を目標に日々精進しております。

お陰様で今年7月に横浜駅のきた西口に本店を移転してきましたので、管理物件を増やして本来の賃貸仲介力をより発揮できるよう賃貸管理物件を増やす必要があるからです。

下半期からは新規賃貸管理物件の管理料を無料で行く方針です。→そんなことをしたら利益がないと思われるかもしれません。無料と言っても全てもサービスを無料にしたわけではありません。賃貸オーナー様にとって必要な部分を無料化しました。

無料部分：賃貸管理業務（家賃集金業務・クレーム処理業務・督促業務・集客募集業務）

有償部分：賃貸仲介手数料・更新事務手数料・建物管理業務（建物巡回業務・清掃業務・修繕リフォーム・建物法定点検等）

今回の賃貸管理物件の管理料を無料プランを用意しました。

こうした流れとして弊社の狙いは、自社で客ずけできる事です。→仲介手数料の報酬を得ることが出来る事を重要視しています。

オーナー様の中には、資産である建物の管理および運用については、やはり管理料をいただく形になります。（3％から5％）

建物に関しては、当社の強みでもある建設会社でもあることから全ての面でサポートできる体制ですのでご安心いただきたいですね。

★賃貸管理物件を増やす要因

実際弊社に賃貸仲介していれば早期に入居率を改善できる物件もありますが一つ弊害があります他社の管理会社です。利益優先型の管理をしているので、実際の入居者に対しても対応が薄くなりがちで退去率も実は高いです。一般には入居率がクローズアップされますが退去率については公表されていません。空室に低減させればいいと考える管理会社や初期費用を抑えて入居を促進する管理会社がありますが長くは持ちません。真剣に部屋を探している人であれば初期費用はしっかり用意して、しっかりとした入居者に借りて頂きたいですね。もちろん家庭の事情により仕方なく初期費用を分割で支払っている入居者様もたくさんいらしゃいますが借金をしてまでまたは、分割をしてまで賃貸物件を借りなければならない入居者を増やすことは実際賃貸オーナー様にとってプラスに働くことは少ないと考えます。社会奉仕および弱者救済の面で考えるのであれば別の話になります。私個人的に自社の物件に関しては、後者の入居者を救済するためと困っている入居者を優先して入居させています。（なぜなら弊社自身で管理していますからその点は心配していませんよ）

賃貸管理ホームページ

https://www.alps-management.com

アルプス建設 管理部とアルプスエージェント 賃貸部との社員旅行 in 熱海2018

全支店の営業社員を集結しました。

研修旅行

熱海金城館

一発芸大会

一発芸大会

8月１日からの新入社員が増えました。

支店のアルプスエージェント配属の社員です。

４人勢ぞろいです。 賃貸営業部のメンバーとして頑張ってください。 （撮る場所を考えずにダンボールが置かれている場所ですいません）

8月からの新横浜支店の配属されました。

頑張ってくださいね。

若干・・・・ものまねの原口似です。 原口くんではありませんよ！

緊張気味ですが、頑張り屋さんのようです。

同じく7月より桜木町支店の契約事務の馬場さんが仲間に加わりました。

腰の低いいいお父さんといったイメージです。桜木町駅前支店の契約時には必ず登場しますので、ご契約者様よろしくお願いします。

管理部の佐藤くんの物件です。

今回は、自由に内装をコーディネートさせました。

良いですが・・・・ザー男の部屋になってしまいましたね。

社員の独創性を出させるために弊社では、自社物件にかぎり自由に内装をコーディネートさせています。（社員教育の一環として）やって見ないとわかりませんからね。

物件内容はこちら

相鉄線の瀬谷駅に北口にある物件（物件内容はこちら）

足場工事開始 裏面

前回２年前に行った工事は表面のみの改修工事でした。

今回は裏面の改修工事になります。屋上防水を行うのでこれで漏水もなくなるといいのですが・・・・・・・築４５年以上経つ物件ですので、心配ですが費用かけましたからね。

★改修工事を２回に分けて行う理由

一気に改修工事を掛けても古い物件は必ずどこかがたがきます。全体の工事をした方が費用対効果的にもいいと考えられていますが私の場合は違います。常に改修工事を続けることが建物においては良いと考えます。４５年ですよ・・・・。

築５５年までは稼働してくれれば良い方です。

因みに利回りは15％以上です。

半分開いても大丈夫！！

★私の投資物件のルール

収益物件の原則をお話しします。新しい物件を購入した場合、資金回収した物件を再度市場に再転売しますが、古い物件である場合どうなるのでしょうか？

当然取り壊します。

徐々に収益性が失われていきます。入居率が低下する。クロージングして行くことを想定して運営することです。

それをできる方のみが古い物件を購入できます。決して安いから購入することはしてはいけませんよ。

裏面の塗装及び配管の整備作業

横浜南央ロータリークラブの会長を拝命いたしました。

２８期目の会長になりましたので、社員の皆さん会社より忙しくなりそうです。会社の皆さん中々会議に出席できない時もありますが今年一年踏ん張って下さね。私に変わってエリアマネージャー２人に任せています。

☆ロータリー会長としてこの一年頑張りますのでよろしくお願いします。

会長授与式

最終例会　全体写真　２７期目

アルプス建設の看板設置

表示は７階までですが９階建てですよ。８階９階部分は、住居系です。

遠目で見るとこうなります。

反射して写ったいました。

ミニ情報です。

９階フロアーの募集予定です。

テナント（美容系・医療系・事務所）

※飲食は不可です。