不動産会社に就職してみたい人材を4月末日までの期間、募集しています。緊急事態宣言も終わり落ち着いてきたと思ったら感染者数も増えてきました。求人の募集をしていますが中々集まりません。特に賃貸営業の部門は経験者及び未経験者も募集していますので、お問い合わせください。面接は私が行いますので、これからの夢やなりたい自分を教えてください。目標を持たないで過ごしている若くて才能は触れる人材がたくさんいます。コロナ禍ではありますがしっかりとこれからの自分を発揮できるよう色々なことに調整してみる人材を募集しています。

将来自分のお店を持ちたい人や賃貸大家になりたい人は、弊社で経験を積み仲間を作ってください。

採用の連絡先 045−312−0045 採用担当まで

4月より賃貸管理プランの内容が加わりました。

賃貸管理の3プラン①0%プラン、②3%プラン、③5%プラン

①のおすすめするオーナー様は:ワンルームマンションなどの区分所有物件(1室物件)のオーナー様におすすめです。また、入居者の募集だけをしてほしいオーナー様おすすめ!!

②一棟物件(マンション、アパート)など3棟ほどお持ちのオーナー様に向いています。これから徐々に物件を増やしていく為にも賃貸オーナーとしての知識やテクニックを覚えて頂きたいと思います。財務的なこともサポートして参ります。

③所有している物件が遠方で中々管理できないもしくは建物が古くクレームの多いい物件には最適です。貸主代理として弊社がオーナーに変わり物件をしっかり巡回しています。

投資物件には、建物、土地、太陽光、風力などいろいろありますが、ここでは建物に関してお伝えします。

建物の中にも新築・築浅・築古があります。私は圧倒的に築古物件を購入しています。その理由は3つあります。

3つの理由の見て頂く前に頭の中に次の事を考えながお読みください。『いつまで保有しますか』

1つ目:安い!!築古は、当たり前ですが築年数の新しい物件よりも安いです。デメリットとして設備も古いし建物の修繕が必要です。その分安いので、OK。

2つ目:立地!!意外と知られていませんが立地がいい物件が多いいです。当然、古いだけです。郊外に無理やり建てた建物よりもいいとは思いませんか?

3つ目:再生可能物件!!南海トラフ地震はこの20年から30年以内に起こると言われています。多分起こるでしょうね。保険にかけているから大丈夫!?と言っても軽微であればいいですが、本格的な地震はやばいです!不謹慎な言い方になるかもしれませんが新築・築浅物件が傾き修繕することよりも築古物件であれば修繕でなく立て直しした方が容易だからです。

ここで重要なことは、築古物件とは何年からを想定しているかです。通常取り壊してもいいような物件を私は築古物件と考えています。木造は別として30年の鉄筋コンクリートを考えてみます。古いですか?・・・まだまだ使えますリニューアルしているのでそれほど古さを感じません。新宿の高層ビル40年以上経っています。一般的に鉄筋コンクリートの対応年数47年と言われています。この耐用年数付近の物件を築古物件としています。壊れても仕方のない年数だからです。

この先何があるかわかりません。地震も起きないかもしれません。私は地震は必ず起きるものと考えリスクを負えないので、築古物件ばかり買っています。

先月末に購入した物件の紹介します。※物件紹介から2日で契約しました。超最速です。

築年数47年の鉄筋コンクリート物件です。はっきり言って見た目も汚いし古いです。インフラ関係もしっかり整備しないと数年しか保たれません。

はっきり言って40年以上も経っている物件ばかり購入しているので、リノベーションは問題ありません。10年は保たせます。

投資物件を購入するには、必ず投資条件を設定します。リスクを加味した出口戦略が必要!!

私のリスクは『地震』です。

私が今まで不動産投資をするにあたって大事なのは、リスクです。リスクに直面した時の対応が出来なければ、投資できません。ただ物件を購入し家賃を回収し建物の修繕を行うことは当然考えていますよね。

ここまでは当たり前の話ですね。収入に対するリスクつまり、入居率が下がり収益が上げられない事、ある程度予想できる範囲です。築年数が経てば家賃相場が下がり高い家賃では入居者が定着しません。定期的に修繕を行い入居者の満足度を上げる必要があります。→管理会社が考えますので、あまりオーナーは心配しなくていいと思います。

入居率アップするための対策、リーシングよるリスアップ、定期的な修繕及び清掃などがありますがこのようなことは計画を立てることが出来る内容です。

最大のリスクは、自然災害や人災です。

予想されていても保険に入っていたとしても建物を修繕し現場を復旧するのみです。家賃収入を補填するものではありません。仮に地震が起き中途半端に傾き半壊だと建物を完全に直せません。つまりアウトです。完全に倒壊してしまえば保険も降りやすくなりますが、そうでないと再起不能です。副作用として倒壊した建物に被災者がいるかもしれません。いずれにしても災害は、私にとっては最大のリスクです。

本当に今の管理会社でいいのかを検証します。賃貸オーナー様より管理会社に対して『依頼した仕事をしてくれない』『期待して管理を任せたのに対応してくれない』などいろいろな要件を聞いていると共通してくる事がありました。それば管理外の依頼をして不満がある事です。つまり『家賃を回収して欲しいのに回収してくれない』回収業務は含まれていますが管理会社が督促や連絡をしても対応してくれない場合は如何でしょうか。回収できない事は管理会社の要因でしょうか?・・・これ以上はできないと考えています。弁護士に依頼して訴訟の準備をすることになります。弁護士費用は管理会社の費用になり含まれていませんので、貸主負担になります。この様に依頼していると思っても業務のガイドラインを超えていることを気づいていないケースで信頼関係を崩し管理替えを考えていることもあります。

また、節税目的の経理相談等は税理士業務など専門分野に特化している部分にまで管理会社が行わないといけないとして不満を持っている貸主様がいます。『空室で困っているので早く募集してほしい』などは適正家賃になっているかをお確かめください。希望価格では市場の適正価格ならないことで入居申込が少ないケースや競合他社が多いいエリアにおいては広告費を割増しないと競合に勝てない場合などで管理会社のアドバイスを無視して管理させているケースなどは一方的な依頼に対して管理会社に不満の要因となり管理替えになるケースは少なくはありません。確かに管理業務においてわからない事が多い意図おみます。しかし、わからないから管理会社に丸投げではまずいと思いますね。賃貸運営は、ビジネスです。物件を所有し運営しているのであれば、賃貸運営を理解する様にして欲しいですね。仮に物件を所有しているだけで管理してもらいたいのであれば管理会社の運営に文句を言わないただし、しっかり管理してもらい事だと思います。どちらがいいですか?賃貸オーナー様自身が自分の特性を理解して依頼される事が一番と思います。

弊社は、管理替えを検討している賃貸オーナー様に対して、今一度今の管理会社と話をして解決できる様であれば変える必要がない事も話します。弊社が適正であるとは限りません。他社をお勧めすることも多々あります。

賃貸オーナー様にとって最適な管理会社を検討していただける様、弊社では管理内容をカスタマイズしご依頼に合う内容で管理させていただいております。

045−312−0045

お陰様で賃貸管理の依頼が3月に入り増えてきましたね。まだ、賃貸市況においては繁忙期後半ではありますがまだまだ市場は動いています。その最中ではありますが新規の賃貸管理および管理替えの依頼が去年よりも増えてきました。その要因としてはコロナの終息期待と緊急事態宣言の解除による経済活性化の一環と思われます。ただ残念なことは既存のオーナー様にお会いできないことです。やはり完全にコロナの終息が見込めない以上積極的には、オーナ様との接触を控えていますので、お間しばらくお待ちください。感染対策としても万全を期するよう健康管理と感染防止の為のディスタンスを保っております。

賃貸管理の管理替えにおいて、大手管賃貸管理会社から地元管理会社まで様々な管理替えしている要因の一例

          

1、空室が目立ち、なかなか部屋が埋まらない。

2、入居者からの対応を速やかに行ってもらえない。※対応が遅い。

3、担当者の対応がお粗末で我慢できない。

4、管理費や修繕費が高く入居者の負担分が少ない。

色々ありますが、1、3、4に関しては、管理会社とよく話し合えれば意外と解決する事が大いいと思います。管理会社の説明が足りなかったりするのでしっかり話し合うことをお勧めします。2に関しては、担当者のスキルや会社の規模により左右されますので、改善が見込めないかもしれません。担当者にクレームや工事のフローを聞いてみてくださいすぐに答えられない場合には要注意ですね。例えば:入居者のクレームがあった場合、社内で受付担当がいるのか?対応する人は社員なのか?外注なのか?を聞いてみてください。いずれもすぐに答えらてていれば問題ありません。外注だからいけないとか、社員だからいいとかはありません。組織として機能しているかによります。

結論から言うと管理会社でも賃貸営業をしながら賃貸管理をしている会社『やめた方がいいでしょうね』お分かりになると思いますが、仕事の優先順位によるからです。管理を重視している会社なのか併用なのかで違います。ここでもう一つよく管理料が高いとか安いとかで管理会社を決めていませんか?決して金額で決めないでください。確かに家賃収入から借入資金を返済しますので重要な部分ですし安いからといって過剰の期待をして依頼してもダメですよ。※そうでない場合もありますか・・・・・。

管理会社の管理料の算定(見極め方法)

管理会社がどのように収入を得ているかをしっかり聞きましょう。❶家賃管理業務なのか?❷リフォーム工事?❸賃貸募集業務?❹賃貸更新業務?・・・・どの業務が収入源になっておるか聞いてみてください。※はっきり答えてくれる会社は、正直会社。※弊社は❸賃貸募集業務❹更新業務になります(正直会社)。リフォーム工事と思われがちですが一番賃貸オーナーの負担が最も多いい分野ですのでほぼ原価に近い工事にしているのであまり儲けにはなりません。

4月1日よりアルプス横浜ビルの1階の入居者が決まり契約が開始します。昨年の11月より空いていましたがコロナ禍ではありますが、飲食店の入居者が入居することになりまいた。

以前まではダンス教室でしたので設備について調べていませんでしたが、今回調査してみました。なぜなら今回の入居者は、焼肉店です。一階のエントランスからかなり力を入れて新規オープンする予定です。期待しています。

1階 テナント募集していた部分

ボーリング調査中です。

最近電気自動車について脚光を浴びていますね。ポルシェカイエンからの乗り換えもあり、どのようなものか実際、使ってみないと生活での不便性および便利性について体感(タイカン)しお客様に伝える必要があると思い・・・勢いで買ってみました。妻には無駄な車をまた買ってきたと怒られています。必要かどうかはこれからとしても、価格は正直高すぎます。もう少し安い車にした方がいいですね。

納車の書類 シャンパンはノンアルコールですが、お酒は飲めません。
ポルシェ タイカンターボ

充電器ありません。100V 3芯しかない為、充電時間は相当かかるようです。200Vの工事を申請します。

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普通の車のように見えます。

解体も終わり、3月末からはボーリング調査に入ります。

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