本社に近い居酒屋さんにきました。いかの墨にきています。

自社物件で漏水が起こりました。

自社で保有（ALPS吉野町第2）している物件は古いので、雨が降ると大抵漏水します。しかし今回は違いました。晴れています！

2階建ての鉄骨造の建物地区は40年経っています。1階部分の倉庫がわで漏水が発生！　原因は2階のテナントからの漏水でした。

緊急対応でしたので、社員と急行しました。

自社の物件になりますが壁紙の補修を実習してみました。

とりあえず自社物件です実習です。ミスってもお構なし、最後は全体のクロス貼り替えを想定して実施しました。

この実習は、リペアをできることを覚えるのではなく、どの程度でのリペアが必要であるのかボーダーラインを覚えてもらう事を重要視して実施しました。また、どのようにしてクロスが貼られているのか？また、どのようなリペア方法があるのかを実践してみました。もちろん私が実践しています。

新人社員を一緒に現場作業（除草作業）を行ってきました。

最近は、管理会社ということで作業は、外注先にお願いしてしまうますがアルプスは違います。自らが作業を覚えないと発注できません！

実際に除草作業を行い少しでもオーナー様の想いに答えられるように自ら作業を行います。※私を含めて3人で作業しています。敷地は80坪以上あり作業時間は3時間　軽トラック1台分の雑草を集積しました。チェーンソウとバリカンで作業を実施　私の手は今でも痺れています。50代には結構きついですよ！

賃貸管理会社といえば、一般的に建物の管理を行い空室の募集活動と家賃集金などですね。大きく分けると２つに分類され賃貸管理業務を行う物件の違いは下記の内容です。

１、人が住む居住系の建物

２、商店や事務所などが入るオフィースビルやテナントビルと言った建物

当然１、２の建物を管理しているわけですが使用目的の業態の違いはありますが重要なのは新しい建物？古い建物？であると私は考えています。また、居住系とテナント系の違いはありますが一度取り扱いしてみれはどちらでも管理はできるでしょうね。注目点は建物の年式です。

新しい建物は、最新の設備を備えた建物であったりすると普通の不動産管理会社では管理できません。やはりこのような建物は大規模であったり首都圏の建物に集中しているので大手管理会社でしか管理できないでしょうね。一方小規模および中規模の建物はどうでしょうか？一般の管理会社でも管理できます。もちろん建物のことを理解している会社でないと管理できません。家賃管理など家賃の回収業務や募集業務はどの管理会社でもできます。難しいのは建物設備に精通していないと管理できないことです。

管理業務の上位クラスの会社は設備についてかなり詳しい会社が多くあらゆる建物に対応できます。

※管理業務とは、PMプロパティーマネジメントとBMビルマネジメントを意味しているので、ここでは分けた業務にはしていません。

古い建物は、はっきり言って難しいです。上記新しい建物の管理は、それに比べれば管理しやすいです。皆さんもご存知の通り新しくないので、比較対象が少ないことです。家賃を募集するにも新しくないので、最新の相場での募集はできません。また、設備についても古くいろいろな仕様があり、ケースバイケースの対応になってしまうからです。もっとも厄介なのは、古い設備をどのように維持管理していくのが大変です。

賃貸管理を行う上で業態（居住系・テナント系）だけで判断するのではなく、年式も大事であることを忘れないでほしいですね。

ちなみに弊社の得意としているのは、小規模及び中規模の築３０年以上の賃貸管理を得意としています。その特徴を活かして自社で保有（42棟）する建物のほとんどが築３０年以上の建物ばかりです。最近仕入れている建物年数４７年経過したテナントビルや３１年経過した居住系ビルです。各々の時代に合わせた施工がある為、特徴を理解していないと管理できない建物ばかりです。管理委託をさせていただいているビルも年数が超過した建物の管理の委託が増えています。

建物によって一般的な常識で建てられていないことがあるので、物件に応じた対応を心がけています。入居者からのクレームや建物の劣化に対応した管理体制を構築して来ました。あえて言えば新築の物件よりも築古の物件の方が得意です。

残念ですが大手管理会社には、正直勝てない部分はたくさんあります。しかし、古い物件をどのように維持管理し運用していく知識は大手管理会社では管理できない部分を弊社は補っております。弊社の管理方針は大手管理会社とは真逆です。

壊れたら新品にして入れ替えるのではなく、いかにして現状を延命できるかです。新しく作り直すのは、正直簡単なことで現状を維持していくことは大変難しいです。

基礎のジョイント部分からの漏水対策を行いました。

総工事費は2万円ぐらいです。

4月に入りましたね。色々と忙しくなる時期に入りました。本題ですが、『私の周りでは、今年の不動産は下がる！』と言う話はよく聞く様になりました。下がりますか？・・・・・上がりますか？・・・・・イメージでは上がるは流石にない様に思えますので、やはり下がる様な気がします。下がる要因はいくつか考えてみました。

1、コロナ禍も徐々に落ち着いてきているので、通常の生活に戻っています。今までが特別な状態から普通に戻る→前に戻るのではないかと思われます。なんでもコロナ禍だから・・・といった話がありましたがこれからはなくなりますね。

2、不動産案件が増えてくる！今まで買い占めていた物件を売りにかけるタイミングに思えます。買い支えが少なくなり、売り込みが増えてくる傾向と思われます。具体的には、投資で購入していた物件（値上がりしている）を売り捌く時期！！

3、3年間の間にコロナ融資が多く使われてきました。無金利融資もありましたね。それも3年間の限定一部延長もありますが、期限がキレ始めています。つまりお金に困ったき個人・法人が借入を返済する為に物件を手放すタイミングが来そうです。※個人事業主の物件

4、これは最悪のシナリオ到来です！！　金利の上昇です。海外では金利がかなり上がっていて日本と中国などが金利を上げていません。徐々ではありますが表面上の金利の上昇が現れてくる時期が4月及び5月に到来します。これにより何が困るかというと金利が上がると投資している物件の運営が難しくなり、売却の動きが出てきます。また、金利が上がると実は物件を購入する際の融資幅（購入金額の上限）が決まってしまうからです。

1億円の物件を購入するのに1億円の融資ができていたのが、7,000万円に減額されて約3割の現金を用意しなければなりません。そうなると当然購入する物件が限られます。買手が買え控してくる傾向になってくると当然に売手は価格を下げてきます。もしこの現象が加速してくると当然、価格が雪崩式に崩壊しますので、特に投資物件は本来の土地建物の価格になっておらず、投資回収できる可能金額になっているので、投資物件から値崩れしてくると思われます。5年前でしたら横浜市内ではまだ利回り10％以上の物件がありましたが今では5％6％台です。正直金利が安いので成り立っている一面があります。金利が上がってきた場合、必ずデフォルトする人が増えてくると思います！ただし、長短の金利差がありますので注意。長期の固定金利を設定している場合は、そほど影響はありません。しかし、ここ最近4ヶ月ほど前からかなり固定金利が上がっています。怖いのが変動金利の場合です。先々には金利が上昇しますので長い目で見ると変動も高くなり、運用が厳しくなるからです。副作用として隠された秘密があります。

融資幅が減額されると書きましたが、銀行もシステム上仕方ない現象です。金利が上がると購入したい物件の価値が下がり借入金額がさがてしまうからです。返済するリスク（金利返済）が厳しくなると当然返せなくならない様に融資を抑えていかざる負えないからです。今現在この現象が出てきているので、現金を持っているまたは、資産をもている購入者だけが物件を購入できる時代に突入します！

断然おすすめする物件は、中古物件になりますね！！

中古物件でも30年以上の物件をお奨めします。なぜなら、ほとんど物件価値を見出せないので、融資してもらえない物件だからです。つまり、買える人しか買えない物件になります。

賃貸管理のことならアルプスにお任せください。社長自ら賃貸物件のリフォームを手掛けております。物件の事の知らないことをなくす為隅々まで調べ尽くしています。

賃貸管理は、空室の募集だけではりません。建物の管理をしっかり行えるかが大事です。建物のことを知らないで賃貸に出している管理会社がいますがアルプス建設は別格です！

この木は普通の木と違い非常に切りにくいです。幹についた綿毛？が鋸の刃を通しません。また、切る場所を考えないと難しいことが改めて気付かされました。