上層階など天井からの漏水に困っていませんか？

基本的には漏水を止めるには屋上の防水及び補修工事をすることが基本と考えます。しかし、私は違います。共存補修（この言葉は私が考えました）漏水を食い止め補修しないとその他に害をもたらし被害を倍増する可能性があります。しかしいくら追求してもわからない場合があります。莫大な費用をかけて調査し補修することが通常の対処策と考えます。しかし、現在管理している物件の築年数４０年持ってあと１０年もてはいい物件に関してはそこまでする必要がありません。５０年経ったら取り壊すからです。つまり必要最低限の処理を施します。過剰の補修をするのではなく共存補修を行います。漏水する事を周知して被害を最小限に食い止める処置方法です。

今回の写真は、天井に登り防水塗装を行いましたが一向に漏水が止まりませんでした。根本の原因は別にあると考えられます。しかしこれ以上の費用の出資はできません。よって漏れ出してしまう漏水を止めるのではなく逃す処理に切り替えました。天井にジョウロ受けを設置して防水パンに平水できるように配管を伸ばし処理を完了させたました。

今年は、事業統合を行なった年で今月は先月まで当ビル（アルプス横浜ビル）の２階フロアーの事業所を７階に統合しまいた。これにより指示系統の統一と効率化を図る事が出来るため１２月より本格始動します。

２０２０年に始まったコロナ禍により色々と事業展開について考えさせられる３年間でした。新横浜店・横浜西口支店・本店営業部は一カ所に統合し効率化と収益性を高める事ができました。多店舗化のメリットは今後薄れていくと思います。実際ユーザー様の目にする店舗はスマホからのホームページやポータルサイトの情報のみで実店舗の内容はあまり気にされていません。（※気にされている方もいます）仲介業者の案内も現地集合現地解散をして実際の店舗に訪れる事なく物件の案内が完了するケースが少しずつ増えてきています。また、ネットからの情報は不動産仲介業者の知識よりお客様の情報量の方が多いい場合があり、賃貸物件のアドバイザー的なポジションからただの物件案内係になってしまうケースがあります。実際そのような業者が増えてきているのも事実です。

上記などの営業方針の転換によりコロナ前の全盛期の賃貸従業員数よりも半数に減り一時的に売上は１億以上減りましたが３年経ち現在の売上はそれ以上の売上であり経常利益も１０％向上しました。これこそがアフターコロナにより新たな体制。必要な人材だけが残り会社の風土に合わない社員はいなくなる事で無駄が減り過剰投資していた人材のスリム化が自然に出来上がりました。右肩上がりの成長を求めるばかりで売り上げばかり重視してきました。質を忘れ突き進んできた過ちです。

これからの運営はManパワが３倍のパフォーマンスを発揮できる会社を目指します。１人のために他の優秀な人材が穴埋めしていかなければならない時代は終わりました。

中期計画として２０２３年から２０２７年までに今の従業員の給与を１５０％にできるように収益体制を見直す予定です。当然１０００万円を超える従業員も増えてくると思います。

東京都杉並区の京王線の『八幡山駅』からの徒歩３分の物件

設備・条件

２０２３年１０月２３日に開催された大会

参加人数１４７人のダブルペリアでの大会で　IN 38 OUT 37 total 75 の３オーバーのプレーする事ができました。ベスグロ優勝できました。

横浜南央ロータリークラブ　笹本会長より優勝カップを頂きました。

実は５年前にも優勝していますので、２回目の受賞になります。

今日は水曜日　会社は休みです。巡回を兼ねて東京都杉並区の物件にやってきました。格子が外れていましたので、復旧（ねじ山が潰れていましたので、削り直しして設置完了）

来週からの入居予定

インドアゴルフ流行っている様ですが普及してきていますね。これからのビジネスとしてやるべきか？それとも業態として新規事業は難しいと思われますね。しかし、検討してみました。

保有する物件で適正か確認しています。

先ずは、自社物件で導入可能か検討しています。

1、アルプス横浜ビル　2階部分　（横浜市神奈川区　横浜駅４分）△

2、エバーグレース平間Ⅱの駐車場（川崎市　平間駅２分）×

3、アルプス八幡山ビル　駐車場（東京都杉並区　八幡山駅３分）○

4、アルプスビル瀬谷　地下部分（横浜市瀬谷区　瀬谷駅１分）◎

5、アルプス山下町　地下　（横浜市中区　関内駅7分）△

6、アルプスビル高田馬場（東京都新宿区　高田馬場駅４分）△

設備だけでも一台　300万円以上するシュミレーションを設置できるか悩みどころです。採算が取れるか取れないか？取れなくてもいいのでは？

新しい事業といっても正確に言うとそうでもありません。

今までに現在では賃貸仲介・不動産売買・不動産管理・賃貸オーナーや建設業・ゴルフ練習場・英会話教室・・・などしてきました。

今流行りのインドアゴルフ練習場（ゴルフ練習場事業）について考えてみました。ライザップ流のチョコザップなど自宅ではできないが気軽に運動を楽しめるスタイルがはやってきました。インドアゴルフもそれに近いですね。しかしゴルフ人気も最近復調し始めていて数年は盛り上がりそうですね。

ビジネス的には数年事業を行って軌道に乗ったらバイアウトすることが理想だと思います。そういった意味で現在運営している物件の価格を調べてみたら利回りで売買されているようです。つまり不動産の利回りを引用した利回り3〜4％よりも高い8％ぐらいで売られているようですね。確かに不動産よりもいいですね。条件としてお金を持っている法人や個人しかできないビジネスです。不動産の投資は銀行から融資していただけますが、新規事業の融資は難しいです。※助成金などで補填できますので、うまく申請できた方にとっては問題ないと思います。

事業は流行りすたりがあります。運営方法によりいくらでも変化しますそして資産ではありません。15％以上はないと買えませんね。

なので、購入することはしません。自ら運営することがいいでしょうね。しかも投資と考えてはいけません。赤字覚悟で自らがゴルフをしたいから始める感覚でないとお勧めできませんね。私は毎日自宅で素振りしていますが、それの延長線と考えれば、安いです。

アルプス汐入の物件（アルプス建設保有物件）の空室のリフォームを自社で施工してみました。

この部屋は１０年以上居住していた物件でほぼフルリフォームが必要です。

これまでに畳から洋室に変更　CFに変更

砂壁を通常の壁にしてクロス壁に変更（大工工事）

トイレのペンキ壁をキッチンパネルを貼ってみました。

アルプス妙蓮寺の北側の法面に植樹した木が全て枯れてしまいました。

この猛暑で枯れてしまい点検を怠っていました。唯一残ったのは私が植えた植栽だけでそこはもともと湿地帯で湧き水が沸いているところでした。