入居募集開始しました！

今週やっと足場が取れました。全体の状況がわかりましたので、ご紹介します。入居募集開始します。お問い合わせは、045−312−0045

９月から幅に賃貸管理手数料の見直し！

今賃貸管理をお願いしている管理会社の不満やコスパが悪いと思われているオーナー様がいらっしゃいましたらご相談ください。

こんなお悩みありませんか？

1、管理会社と言っても家賃回収業務や賃貸募集はいいけど、建物のことは分かっていない！

2、空室が長くなかなか部屋が決まらない！

3、管理費が高く変更したいが、管理変えてもあまり変わらない。

弊社のキャンペーンを発表します。

★新規管理開始の賃貸オーナー様

1年間の管理手数料0％にて管理いたします。更新料27,500円そのほか物件の巡回管理（通常は巡回費用が有償）を新規のご契約者様に限り無償にて対応いたします。

巡回管理：毎月1回巡回して物件の状況を調査します。清掃状況や建物の管理状況を目視しします。オーナー様に報告致します。

★他社からの管理変えの賃貸オーナー様

現在他社の管理手数料より1％以上削減いたします。

現在空室のある物件は空室が満室になるまで管理手数料0％にて管理いたします。定期清掃を1回サービスいたします。

サービス内容：建物周辺の高圧洗浄（25,000円から18,000円）作業及び建物全体の清掃を実施します。

※管理開始後、引き続き定期清掃及び日常清掃ををご希望になる場合特別価格にて実施いたします。

※管理変更した際、解約時の違約金はありませんのでご安心ください。3ヶ月前の解約通知をして頂ければ通常解約になります。

最近　宜保愛子さんのテレビやYouTubeでよく見かけるようになりました。一時代を築いた人ですからね。

実は、37年前にお会いしております。当時私は13歳でした。故母が宜保さんの秘書を数年間勤めていたことがあり、家族ぐるみでのお付き合いをしておりました。因みに当時の宜保さんお住まいは蒔田に住んでいましたので、実家から近いこともあり、私自身も中学生でしたが息子さんや娘さんに家庭教師をしてもらっておりましたので、親密な関係でした。しかし、霊能や心霊といったことには興味がなくごく一般的な少年であった私も徐々にテレビに出演している姿や自宅（宜保邸）に有名人が訪問してくる姿を度々見かけるにつれて、只者では無いなと中学生ながらも感じておりました。

当時の有名人の中でもびっくりしたのは、長島茂雄（元巨人軍）さんでした。

少し低迷していた頃でしたので、よく相談に来られていましたね。私はあくまでも宜保邸に勉強を習いに来ている少年でしたので、挨拶することもなくただ見かけただけでした。

宜保さんの霊視が終わると今日の出来事を夕食の前に話してくれました。芸能人の悩みや業界の方々の悩みを聞くことができましたが、当時はあまり興味がなかったこともあり、記憶に残っていません。記憶に残っている事は霊に対して供養をする事と自身の行動は見られているのだとよく話していました。その証拠に私が勉強に訪問した際、たまたま玄関のドアを開けて入ろうとした時、宜保さんが目の前に立っていました。怖い形相で『宅弥くん今日〇〇してきたでしょう！』と怒られました。『お姉さんが言っていましたから辞めなさいよ』と付け加えられたのです。※5つ上の姉がいましたが幼少期に亡くなりました。

当時中学生の男の子であれば経験した事があると思いますがやってはいけないことを親の見えないところで悪行を行っていました。みっちり怒られました。この内容は私しか知らないことで家族に知られる事が絶対にないことでしたので、びっくりした記憶があります。また数時間前の事も注意されたこともあります。宜保さんが私を叱るときや話す時少し違和感がありました。なぜなら私を見ている様で実は私の後方の方と話しているからです。目線でわかりわかりました。私の後ろです。霊の方と会話していました。会話の途中で解説が入り『今こんな事心配だからこっちの方をしてみたらいいよ』とか『将来はこんなことをするから〇〇だね』とか『大金持ちにはならないけど〇〇金持ちになるから安心ね』などと色々話していただけました。

心霊に関して信用する人と信じない人に分かれますが、私は基本信じていませんでしたが、事実を突きつけられると言葉が出ません。数々の話の中にも合致する話がいくつかありますが、数例をご紹介します。

宜保邸で夕食を食べている時のことです。当時全盛期の逸見政孝さんの番組を視聴している時でした。宜保さん『真ん中に座っている人は誰なの？』と話すと息子さんが『逸見さんだよ』と話すと宜保さん『だって首が見えないのよ』と言っていました。その数年後に異例の記者会見で癌の告白をした記者会見を見てあの時のことを言っているのかと知ることができました。

いろいろな場面でハッとするようなことをいていましたので、夕食時の会話だけはよく覚えていましたね。またまだあります。・・・・

やっちゃいましたね。また、物件資料を取り寄せたのは6月28日の19時30分でした。自宅に帰ってグーグルって現地見たのは、6月29日に夕方16時に現地到着して10分くらいみました。契約日は翌日の深夜22時に契約終了。

正直築浅の物件で東京都大田区の物件でしたが6％ぐらいの物件でしたので買ってしましました。なぜ買ったかよくわかりませんが、木藤ルール角地である事はクリアしましたが駅からが遠いい１５分です。決め手はサブリースですね。30年の契約です。実際20年以上契約が残っていますので、そのまま進めていってほしいですが、逆に家賃を上げていこうと思います。できれば神業ですよ。

比較的状態がいいですね。管理が行き届いています。残念なことは、階段部分のステップの一部が剥離していました。直していただけるといいですね。

物件の評価計算：土地55坪　建物3階建　鉄骨造　延床74.5坪

土地：55坪×150万円＝8,250万円

建物：74.5坪×70万＝5,215万円

土地建物合計　134,650,000円ー減価償却分15,500,000円

119,150,000円を想定金額

利回り計算ですと最近の傾向だと6％前後と相場。

契約決済していないため、実際の売買金額は秘密！

今年の投資物件の購入は、西区アパート1棟9室（鉄骨造）、神奈川区のアパート11室（鉄筋コンクリート）、新築篠原東アパート（木造12室）そして・・・東京都大田区の物件（鉄骨造）の検討しています。本日6月30日に契約検討日数なんと本日中！！物件を2日前深夜に紹介され昨日の午後に物件調査してきました。当日の午後買付したのですがあまりにもタイトなスケジュールでした。銀行さんの了承はされておりませんが今日は真剣に口説いてきます。・・口説けなかったらどうするか。→ 正直考えていません！？

今の時期の物件は正直2割から3割高いです。

例）1億円の物件コロナ前6.5％乗り回りの場合、年間の家賃収入額650万円（表面利回り）を想定します。

利回りが6.5％から5.4％（マイナス1から1.1％）下がるたけで売り出し価格が1億円から1億2千万円に引き上げられます。

正直数字のマジックで投資物件は形成されている市場はおかしいです。私は土地の値段と建物の値段（現存価値）の合計評価しています。

（いつからというとコロナ前）　正直買わない選択を選ぶか買い進める選択しかありません。買わない選択とすれば安い時に買い叩き仕入れるタイミングを図ることになりますが、ボトムで物件を購入する事は中々難しいですね。長期ホールドする考えの方の場合、非常に簡単です。欲しい時に買うだけです。不動産の収益は利鞘が乗ることを考えて売買されますが、下落基調の場合どうするのか？株のように売りから入ることはできません。つまり上昇局面が売買の時期でそうでない場合は、儲かりません。長期ホールドする人にはさほど関係ありません。

6月に入って観測史上最速の梅雨明けだそうですが、6月なのに夏のど真ん中にいる感じですね。通常の7月の二十日前後に梅雨明けして夏を感じていましたが、今年は異常です。

異常といえば、燃料も高くなっている事と物価かそれに伴い徐々に上がってきています。専門家ではありませんが、年内は上がり続けるような気がします。（7月から東京電力が値上げのニュース見ました6月29日現在）

9月上旬には久々の自社ブランドの新築アパートが完成します！

完成するアパートの特徴：5つポイントだけお知らせします。※ここには掲載していないアルプスこだわりのお部屋を演出しております。この物件は周辺の妙蓮寺のアパートと比べて比較的フラットな場所にある為、急な坂を登り降りすることはありまありません。

1ポイント：ペット居住可能アパート！なんと言っても！！

施設内にはドックラン８０平米以上＋足洗い場も設置

2ポイント：共用スペースが広い！アルプスのこだわり！！

通路は通常の900から1200とゆったりした空間になています。このように居住スペース以外の共用スペースが広く設計させています。（ウッドデッキばりのバルコニ最低幅1200mまるので広いです。）

3ポイント：壁には耐圧ボードを設置　他にはない部屋ずくり！！

キャットウォークも設置できるだけの耐壁になっています。防音効果も期待できます。

4ポイント：災害時対策として太陽光発電の設備を併設した建物

アルプスの環境社会に貢献できる取り組みです！！

全室クリーンエネルギーを使用した建物にもなっています。（災害時に対応した建物です※利用制限はあります）

5ポイント：お問い合わせいただければお教えします。

新幹線で3時間弱の旅になりましたね。日帰り出張に行ってきました。盛岡は初めての場所でしたので、名物の冷麺と牛タンを食べて帰りました。

富岡西にある急雨斜面の一部に大木があります。20年以上管理している物件で数年に一度伐採の手入れをしています。