グランデ岸根公園Ⅱ　住所：神奈川県横浜市港北区岸根町５６８−１

築３０年の建物でワンルーム５０戸　テナント１戸になり総戸数は５１戸になり弊社の中でも多めの物件になります。駐車場も完備されていますが故障した機械式駐車場のため５台しか止まれません。

諸費用を入れると購入額は約４億5千万円ぐらいですが、少し高めだと思います。年内は保有していた物件を取り壊し売却する予定地がある為保有棟数が若干減りますがその分増える予定の物件もあるので、現状維持でしょうね。

金利負担に関して、非常に厳しくなっています。傾向として金利は今後１％２％上がってきますので、その分返済が増え大変です。また、建物の修繕費用も増えていきますので二重苦になります。

今後の対策に関して、そのまま保有しているだけでは正直何も改善しません。リースアップしていきます。当然家賃は上げていきます。それに伴い共用部の修繕もこれから改善していかないといけません。

考察：今まで購入した物件がリースアップしない物件はありません。それは家賃見直しをしているからです。正当な価格にしているだけです。それに伴い修繕の義務も追います。

6月30日にこ購入した。グランデ岸根公園Ⅱのお手入れしてきました。前のオーナー様の建物仕様を変更していきます。

弊社で管理してまいりましたがオーナー様の意向によりメンテナンスの頻度や運営方法に若干違いがあります。快適な居住空間を提案するためにも改修工事は必要と思いますので、まずは出来るところから手をかけていきます。

ビルメンテナンスではありがちの内容ですが、年間の修繕回数が決められていますので、きめ細からメンテナンスはできておりません。日常清掃の頻度を上げて管理されていないとこの様にエントランス前が雑草で一杯になている事があります。また、エントランス前の自販機は必要ないので移動が撤去します。

この日は別の現場もお手入れしています。

グランデ岸根公園Ⅱを購入しました。本日は6月３０日で大安です。

５１戸のワンルームマンションになります。

グーグルに掲載されている口コミが１.３ぐらいですね。低評価というよりも悪評価ですね。仕方ありませんね。ご指摘いただいている内容には弊社の至らない部分があることは確かです。反省しなければなりません。会社の取り組み自体も見直さなければなりません。

一方このように口コミが増える事は弊社としてもその内容を受け止め改善していく機会にもなります。会社を良くするには必要なコメントだと考えています。

管理会社としての立ち位置について、弊社は建物の管理会社として賃貸オーナー様からお預かりした物件を管理している立場から貸主目線でいたことも否めません。だとしても入居者に不満を抱かしてしまうことは問題です。

言い訳になってしまうかもしれません。捉え方からしたらお叱りを受けるかもしれませんが弊社は賃貸管理会社でありますが、自ら賃貸保有会社でありますので若干賃貸のみの管理会社とは捉え方が違うと思います。建物の改修工事にしてもできる限り安価にそして経済的に無駄のない方向を追求しております。現状の賃貸状況及び家賃相場から算出した修繕工事を推奨しておりますので、新築の物件や家賃の高い物件と同じクオリティを望まれる借主様がいられますが経済対応範囲で作業を実施しています。

安い物件だから高い物件だからと決めつけて管理しているわけではありません。貸室の状況から算出しているので古い物件は新しい物件と違い故障ばかり起こしますし排水の詰まりや漏水なでのクレームも多いいです。物件の１つ１つ対応が違うことをご理解いただけれ場と思います。

また、よくある修繕費（退去時の精算）の請求の差異が生じることは、よろしくありませんが、いずれにしても協議の上決めて行きます。あくまでも協議ですので初めから借主様の有利にしたり貸主の有利にしたりはしていません。弊社の基準で決めています。つまり弊社の請求金額について納得のいかない場合はしっかりと協議して決めて行きますのでご安心ください。弁護士の方も受任されているケースもありますがご不安があればご依頼ください。借主様も退去精算のプロではありません分からないこともたくさんあると思います。最後まで納得いくようしかり説明して参りますのでよろしくお願いします。

家賃保証の対象者は外国人や生活保護受給者ですね。ただし、家賃の分に関しては保証されますが、入居者が生きている間です。死んでしまったりした場合はその時点で家賃保証はストップします。賃貸借契約書にも書いてあります。原状回復費用は多くて１ヶ月から２ヶ月までの会社が多いいです。あくまでも家賃保証であり室内の修繕の保証は限られた範囲でしか対応していたたけません。

結論：家賃保証は非常にいいサービスですので活用し続けたいですが、敷金をしっかり回収しないと問題が大きくなると思いますので、礼金・敷金0円の物件が増えてきていますが非常に危険です。

１、外国人の入居者

２、日本人の入居者

３、生活保護受給者（日本人・外国人等）

４、年金受給者

１、２、３、４の入居者の中で入居させたはいけないのは、３です。

１、は外国人でもしっかり仕事をして稼いだお金で家賃を支払います。支払わないで逃げるケースもありますが１０件に１件ぐらい１０％のリスクがあります。

２、国外に逃げ出さなければ、家賃の未納部分は追いかけることができます。もちろん全てではありません。

３、国内にいてもどこにいても支払いできないので、請求しても無駄になるだけです。稀に退去後に仕事で稼いだお金を分割で支払ってくれる方もいました。

４、ある程度の蓄えがあれば方はでも年金だけでは家賃を支払えない場合出て行きたくても行けない老人が増える可能性があります。親族や家族の方が近くにいる場合は安心です。

生活保護受給はいつまで受給できると思いますか？

収入が安定してくれば、保護を打ち切られますが、あえて打ち切られることをしません。仕事をしない方が生活が楽でかつ自由な時間が増えます。一旦受給してしまうとわざわざ働いて稼いだ分受給金額を減らすだけですので、働かない方が手取りが良い場合がああります。（おかしなシステムです）

生活保護受給者は、家族でも援助できない状況ですので文字通り誰も支援してくれません。

自社物件及び管理物件に生活保護の受給者が入居していますが、徐々に裏目になっています。

その一例をご紹介します。

悍ましい状況！！はっきり言って怒りになります！

詰まっているトイレの清掃は私がやりました。（誰もやらないので！！）

生活保護受給者の限界を考えてしまいます。全ての方にあてはまることではありません。しかし、徐々に受給者のモラルがなくなってきています。

以前は生活受給者の入居者確実に家賃が振り込まれるので安心とされていた面がありました。しかし、それはモラルのある入居者に限ります。元々働く気もなく生活保護を目的とした人や元々路上生活者を生活受給者にしていることが問題になりつつあります。

他のオーナーさんにも今後は警告していこうと思います。

忘れてはいけないこと！！

生活受給者は、正規なルートで一時的にもしくは永続的に支援を必要とされ方を対象としています。今回の部屋の入居者は、路上生活者で薬を使用していました。薬といってもシンナーです！（スプレー缶を吸っています）

タバコを吸い部屋はニコチンだらけ（2年間）薬を処方されていますがシンナーを吸ってラリっている状況です。好きな時に好きなだけ遊び呆けています。

どんな方でも生活保護を受給できる制度の限界がきていると思います。必要とされる方に行き渡らないで必要でない人に大切な税金を投入しているのは納得いきません。

安全対策：この部屋の入居者には即時退去させていただきました。室内の使用状況は退去後に発覚しています。それまでに建物の消火器を全て壊していることや隣近所に迷惑をかけていました。他の入居者の安全を考えて私一人で対応しています。リベンジ報復も考えられますので、社員には頼めません。

被害状況：生活保護受給者は、修繕費を一切持ちません。請求してもそもそも支払い能力がないため、払えないし払いません。これが現実です。被害額は１５０万以上です。

５万４千円の家賃いたして１５０万円の被害を受けても誰も保証してくれません。泣き寝入りです。

考察：生活保護受給者に貸出することは基本的にやめた方がいいです。どうしようもなく空室が埋まらない場合や修繕を考えていない場合は問題ないですが一般の方にも貸出する物件はできる限り生活保護受給者を入れてはいけません。

このように迷惑行為をしている入居者を野放しにしてはいけません。ご相談は「アルプス建設」までご連絡ください。

０４５−３１２−００４５　賃貸管理部へ

弊社の運用している賃貸物件得に居住系の物件に関して悪い傾向の一例ご説明します。以前から徐々に外国人の賃貸の申し込みが増えてきました。個人申請は審査が通りにくいことから法人での申し込みがかなり増えています。長く住むと思いきやほとんど1年ぐらいで解約になり、雇用期限が切れるタイミングで解約が多い様です。また、退去の際の立ち合いをせずに国に帰国してしまうケースもよくあります。外国人がしっかり日本の環境に順応するかはやはり住んでみないとわかりません。７割は解約しているように思えます。

得にどこの国とは言えませんが、ある国の方の審査（家賃保証審査）が通らないケースが増えてきました。つまり悪質なケースが多く貸し倒れしてしまうからだと思います。もう少し厳しい条件で貸出ししないと民泊の延長のような借り方をされてしまうケースになりそうです。

全ての外国人の方であるわけではありませんがすでに特徴があるので弊社では分かるようになってきました。

弊社の物件には、日本人限定の建物が存在し、外国人専用の建物も用意しています。一つの建物に多国籍の入居者を入れることがすでに間違っているように思えます。差別ではなく適任適所を間違えると双方に良くありません。

主観ですが日本の法律は甘すぎるので、厳しく取り締まることができないのが現状、海外に帰国してしまうと日本での電気代・水道代を払わず帰国してしまうケースがほとんどです。請求が後精算になるからです。この場合、外国人（就労ビザ・留学）の場合は預け入れ金がが必要です。処分に困った家財品の処分も敷地内に放置されるケースが多いいです。しっかり退去時に確認していますが、退去前から捨てられるケースがあるので取り締まれないケースがあります。

短期の契約でいいケースは、就労ビザ・留学生です。2年いませんので、更新しないので、しっかり礼金や違約金を設定した方がいいですね。回収できません。

長期契約していただける契約を望まれるなら・・・

外国人はかなり安価な物件でなければ解約しますので、高額物件に入居するのはやめた方がいいと思います。日本人の方の方が長めです。

まとめ：　貸主が求める入居者は、クレーム少なく滞納しない長期に住んでいただき室内も綺麗に使ってもらえる方ですが、貸してみないとわかりません。見極める簡単な方法は、入居理由です。

長期になる入居理由：１、取り壊しの為転居します。２、手狭で広い部屋、３、子供の学校が近い。４、母子家庭（離婚のため）の為。５、生活保護受給者の転居。６、ペットを飼いたい為。

短期になる入居理由：１、留学のため。２、工事のために一時使用。３、友人とのシャアーハウスの為。４、収入に合わない部屋の大きさを借りる。５、エステ・マッサージ店