家賃保証の対象者は外国人や生活保護受給者ですね。ただし、家賃の分に関しては保証されますが、入居者が生きている間です。死んでしまったりした場合はその時点で家賃保証はストップします。賃貸借契約書にも書いてあります。原状回復費用は多くて１ヶ月から２ヶ月までの会社が多いいです。あくまでも家賃保証であり室内の修繕の保証は限られた範囲でしか対応していたたけません。

結論：家賃保証は非常にいいサービスですので活用し続けたいですが、敷金をしっかり回収しないと問題が大きくなると思いますので、礼金・敷金0円の物件が増えてきていますが非常に危険です。

１、外国人の入居者

２、日本人の入居者

３、生活保護受給者（日本人・外国人等）

４、年金受給者

１、２、３、４の入居者の中で入居させたはいけないのは、３です。

１、は外国人でもしっかり仕事をして稼いだお金で家賃を支払います。支払わないで逃げるケースもありますが１０件に１件ぐらい１０％のリスクがあります。

２、国外に逃げ出さなければ、家賃の未納部分は追いかけることができます。もちろん全てではありません。

３、国内にいてもどこにいても支払いできないので、請求しても無駄になるだけです。稀に退去後に仕事で稼いだお金を分割で支払ってくれる方もいました。

４、ある程度の蓄えがあれば方はでも年金だけでは家賃を支払えない場合出て行きたくても行けない老人が増える可能性があります。親族や家族の方が近くにいる場合は安心です。

生活保護受給はいつまで受給できると思いますか？

収入が安定してくれば、保護を打ち切られますが、あえて打ち切られることをしません。仕事をしない方が生活が楽でかつ自由な時間が増えます。一旦受給してしまうとわざわざ働いて稼いだ分受給金額を減らすだけですので、働かない方が手取りが良い場合がああります。（おかしなシステムです）

生活保護受給者は、家族でも援助できない状況ですので文字通り誰も支援してくれません。

自社物件及び管理物件に生活保護の受給者が入居していますが、徐々に裏目になっています。

その一例をご紹介します。

悍ましい状況！！はっきり言って怒りになります！

詰まっているトイレの清掃は私がやりました。（誰もやらないので！！）

生活保護受給者の限界を考えてしまいます。全ての方にあてはまることではありません。しかし、徐々に受給者のモラルがなくなってきています。

以前は生活受給者の入居者確実に家賃が振り込まれるので安心とされていた面がありました。しかし、それはモラルのある入居者に限ります。元々働く気もなく生活保護を目的とした人や元々路上生活者を生活受給者にしていることが問題になりつつあります。

他のオーナーさんにも今後は警告していこうと思います。

忘れてはいけないこと！！

生活受給者は、正規なルートで一時的にもしくは永続的に支援を必要とされ方を対象としています。今回の部屋の入居者は、路上生活者で薬を使用していました。薬といってもシンナーです！（スプレー缶を吸っています）

タバコを吸い部屋はニコチンだらけ（2年間）薬を処方されていますがシンナーを吸ってラリっている状況です。好きな時に好きなだけ遊び呆けています。

どんな方でも生活保護を受給できる制度の限界がきていると思います。必要とされる方に行き渡らないで必要でない人に大切な税金を投入しているのは納得いきません。

安全対策：この部屋の入居者には即時退去させていただきました。室内の使用状況は退去後に発覚しています。それまでに建物の消火器を全て壊していることや隣近所に迷惑をかけていました。他の入居者の安全を考えて私一人で対応しています。リベンジ報復も考えられますので、社員には頼めません。

被害状況：生活保護受給者は、修繕費を一切持ちません。請求してもそもそも支払い能力がないため、払えないし払いません。これが現実です。被害額は１５０万以上です。

５万４千円の家賃いたして１５０万円の被害を受けても誰も保証してくれません。泣き寝入りです。

考察：生活保護受給者に貸出することは基本的にやめた方がいいです。どうしようもなく空室が埋まらない場合や修繕を考えていない場合は問題ないですが一般の方にも貸出する物件はできる限り生活保護受給者を入れてはいけません。

このように迷惑行為をしている入居者を野放しにしてはいけません。ご相談は「アルプス建設」までご連絡ください。

０４５−３１２−００４５　賃貸管理部へ

弊社の運用している賃貸物件得に居住系の物件に関して悪い傾向の一例ご説明します。以前から徐々に外国人の賃貸の申し込みが増えてきました。個人申請は審査が通りにくいことから法人での申し込みがかなり増えています。長く住むと思いきやほとんど1年ぐらいで解約になり、雇用期限が切れるタイミングで解約が多い様です。また、退去の際の立ち合いをせずに国に帰国してしまうケースもよくあります。外国人がしっかり日本の環境に順応するかはやはり住んでみないとわかりません。７割は解約しているように思えます。

得にどこの国とは言えませんが、ある国の方の審査（家賃保証審査）が通らないケースが増えてきました。つまり悪質なケースが多く貸し倒れしてしまうからだと思います。もう少し厳しい条件で貸出ししないと民泊の延長のような借り方をされてしまうケースになりそうです。

全ての外国人の方であるわけではありませんがすでに特徴があるので弊社では分かるようになってきました。

弊社の物件には、日本人限定の建物が存在し、外国人専用の建物も用意しています。一つの建物に多国籍の入居者を入れることがすでに間違っているように思えます。差別ではなく適任適所を間違えると双方に良くありません。

主観ですが日本の法律は甘すぎるので、厳しく取り締まることができないのが現状、海外に帰国してしまうと日本での電気代・水道代を払わず帰国してしまうケースがほとんどです。請求が後精算になるからです。この場合、外国人（就労ビザ・留学）の場合は預け入れ金がが必要です。処分に困った家財品の処分も敷地内に放置されるケースが多いいです。しっかり退去時に確認していますが、退去前から捨てられるケースがあるので取り締まれないケースがあります。

短期の契約でいいケースは、就労ビザ・留学生です。2年いませんので、更新しないので、しっかり礼金や違約金を設定した方がいいですね。回収できません。

長期契約していただける契約を望まれるなら・・・

外国人はかなり安価な物件でなければ解約しますので、高額物件に入居するのはやめた方がいいと思います。日本人の方の方が長めです。

まとめ：　貸主が求める入居者は、クレーム少なく滞納しない長期に住んでいただき室内も綺麗に使ってもらえる方ですが、貸してみないとわかりません。見極める簡単な方法は、入居理由です。

長期になる入居理由：１、取り壊しの為転居します。２、手狭で広い部屋、３、子供の学校が近い。４、母子家庭（離婚のため）の為。５、生活保護受給者の転居。６、ペットを飼いたい為。

短期になる入居理由：１、留学のため。２、工事のために一時使用。３、友人とのシャアーハウスの為。４、収入に合わない部屋の大きさを借りる。５、エステ・マッサージ店

2年前に購入申し込みしているグランドメゾンTHE山手２５３Marksの完成が近くなってきました。私の申し込みしている部屋は、１階部分になりますが日当たりは良さそうです。周りも環境が整ってきましたので綺麗になりましたね。また周辺の公園の整備も同時に進んでいるので完成するタイミングが楽しみです。

来月より月極駐車場として運用することを決定しました。6付き中工事開始しますので、7月中旬より開始する予定です。

高級車専用の駐車場にします。

横浜市中区山手町の駐車場建設工事のため、建屋解体工事を行いました。

予定台数は３台になりますが、応募者に応えるために駐車場の形態を検討しています。

お問い合わせ先：０４５-３１２−００４５　担当　木藤

作業時間は２時間かかりました。２度塗りしてのでしたのでかかりましたね。

その間に同じ居室でコンセントプレートの設置　カメラ付きインターホンの設置を実施しました。

購入検討している物件の調査で来てみました。

建物は35年以上経っていて古く外壁等のメンテナンスが必要ですね。しかし、建物を運営しているテナント会社様が上手に運営している事もあり満室稼働しています。素晴らしいです。

建物の付加価値をつけリースアップして貸し出しているビジネスモデルはあまり弊社では行っていないモデルです。しかし、この様にうまく稼働している物件があることが珍しく大変参考になる物件です。テナント様のノウハウがあるからでしょうね。

これからの賃貸需要の必要な要素と考えています。参考になりました。ただ物件の立地や間取りだけで勝負するのは古いと痛感しました。

今後の不動産市場にはこの様なモデルでないと入居率を上げつことができなくなってくる様に思えてきました。

弊社ではコンセプト物件を紹介します。

2年前に新築した賃貸物件。アルプス妙蓮寺は、建物にソーラーパネルを設置して電気量を削減し敷地には１００平米を超えるドックランを併設しました。ここのコンセプトは若いカップルが子供を育てる前にペットと愉しめる空間を持ち5年前後居住できるステップアップ物件として作りました。